Erst das im November 1994 geänderte spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamiento Urbano – LAU) ermöglichte eine Entwicklung des spanischen Mietmarktes. Eine Vermietung vor diesem Zeitpunkt glich häufig einer Enteignung des Eigentümers. Viele Spanier stehen daher einer Vermietung ihrer Immobilie nach wie vor skeptisch gegenüber und insbesondere auf dem spanischen Festland stehen viele Immobilien leer.
Es ist daher wichtig bevor Sie Sich zu einer Langzeitmiete auf Mallorca entschliessen einige Besonderheiten im spanischen Mietgesetz zu kennen. AM Inmobiliaria y Promociones Immobilien Mallorca SL erklärt hier die wichtigsten Punkte:
Vertragslaufzeiten
Ein spanischer Standartvertrag wird für den Zeitraum eines Jahres
geschlossen. Dieser kann – sofern der Mieter diesen nicht mit einer
30tägigen Frist zu seiner jährlichen Erfüllung kündigt – jährlich auf
maximal vier weitere Jahre verlängert werden. Sollte nach Ablauf der
insgesamt fünfjährigen Mietdauer der Vermieter den Vertrag ebenfalls nicht
kündigen, so ist der Vertrag bis auf maximal drei weitere Jahre
verlängerbar. Dann muss ein neuer Vertrag zwischen den Parteien
geschlossen werden.
Die zwingende Verlängerung des Mietvertrags auf insgesamt fünf Jahre ist
jedoch nicht für alle Immobilien anzuwenden. So genannte
Luxusimmobilien können hiervon ausgenommen sein und die Parteien
können die Mietdauer frei bestimmen. Auch Sonderklauseln oder die Wahl
eines Saisonmietvertrags können unter bestimmten Voraussetzungen,
welche genauestens geprüft werden müssen, eine automatische
Verlängerung des Vertrags verhindern.
Mietkaution und –garantien
Das spanische Mietgesetz sieht bei Vermietung von Wohnräumen lediglich
eine Monatsmiete vor. In der Praxis jedoch werden in der Regel zwei
Monatsmieten als Sicherheit gegen Schäden an dem Mietobjekt gefordert.
Bei luxuriösen Objekten kann dieser Betrag jedoch auch weit höher sein.
Eine Verzinsung des Betrags ist eher unüblich. Ein „Abwohnen“ der
Kaution in den letzten Monaten der Mietdauer lässt das spanische
Mietgesetz nicht zu. Der Mieter macht sich hiermit sogar strafbar und es
kann ernsthafte Folgen nach sich ziehen. Dennoch ist der Mieter nicht
machtlos, sollte er befürchten, dass die Kaution unberechtigt vom Vermieter
einbehalten wird. Ein Anwalt kann hier die richtige Hilfestellung bieten,
häufig wird dann bei einem Notar, unter vorheriger Ankündigung bei dem
Vermieter, die ausstehenden Mietzahlungen hinterlegt, bis sich die Parteien
auf eine Lösung geeinigt haben.
Vielfach wird von den Eigentümern auch ein Aval (spanische
Bankbürgschaft) zur Absicherung der monatlichen Mietzahlung von dem
Mieter gefordert. Für einen Nichtresidenten, der keinerlei Bankhistorie bei
den hiesigen Instituten vorweisen kann, bedeutet dies, dass der betreffende
Betrag auf dem Konto eingefroren wird. Einziger Vorteil dieser Prozedur
ist, dass der betreffende Betrag verzinst wird. Da die Erstellung bei der
Erstellung Avals eine Gebühr anfällt und dieser auch monatliche Kosten
verursacht, einigen sich viele Mietparteien auf eine Vorauszahlung der
Miete, um Kosten und Bürokratie zu vermeiden.
Häufig reicht auch ein Schlichtungsvertrag, der zusätzlich zum Mietvertrag
geschlossen wird, um die vertraglichen Vereinbarungen auf beiden Seiten
zu garantieren. Bei diesem Schlichtungsvertrag vereinbaren beide Parteien,
das Urteil eines Schiedsgerichts anzuerkennen. Das hat einen immensen
Kosten- und Zeitvorteil, da die Gerichte zeitweise sehr überlastet sind und
bis zu einem Verhandlungstermin wertvolle Zeit verloren geht. Wichtig für
den Mieter ist, dass er genauso das Recht hat, die Leistungen des
Schiedsgerichts zu beanspruchen wie der Vermieter.
Mieterhöhung – Mietminderung
Anders als in vielen europäischen Ländern sieht das spanische Mietgesetz
bei Standartverträgen lediglich vor, die Miete jährlich um die Inflationsrate
(IPC) zu erhöhen. Diese wird jedes Jahr durch das nationale Statistikinstitut
veröffentlicht und kann im Internet leicht recherchiert werden. Die
Mieterhöhung bedarf einer schriftlichen Benachrichtigung des Vermieters.
Ein sehr großer Unterschied besteht hinsichtlich des Themas
Mietminderung. Die Miete kann nur dann gemindert werden, wenn ein Teil
des gemieteten Objekts nicht mehr genutzt werden kann. Die Miete darf
dann um den prozentualen Flächenanteil gemindert werden – jedoch erst
nach dem 21. Tag und lediglich nach vorheriger schriftlicher Ankündigung.
Sollte der Mieter die Miete dennoch kürzen, bringt er sich in Gefahr, dass
ihm der Mietvertrag fristlos gekündigt wird, da er aufgrund der
Mietminderung eine grobe Pflichtverletzung der vertraglichen Vereinbarung
begeht. Sollte ein Mangel vorherrschen und der Vermieter diesen trotz
schriftlicher Aufforderung nicht beheben, so muss der Meter ein getrenntes
Verfahren zur Beseitigung des Mangels beantragen. Rechtlicher Beistand ist
hier wichtig und zu empfehlen.