Ein charmantes Chalet in der Schweiz, eine Finca im sonnigen Spanien oder ein traumhaftes Haus mit Pool in Florida: Immer mehr Bundesbürger besitzen im Ausland Immobilien.
Schätzungen zufolge haben sich mittlerweile mehr als eine Million Deutsche ein Anwesen außerhalb der Landesgrenzen, in den Bergen oder am Meer zugelegt.
"Steuerlichen Überlegungen wird beim Erwerb dieser Auslandsimmobilien nur sehr selten Beachtung geschenkt. Dabei lauern einige steuerliche Fallen, mit denen die wenigsten rechnen", warnt Jens Scharfenberg, Partner bei MDS Möhrle, Kanzlei für Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Wirtschaftsrecht (mit Sitz in Hamburg, Berlin, Schwerin).
Schon beim Erwerb kann es - abhängig vom ausländischen Recht - dazu kommen, dass nicht nur die üblichen, national bedingten Steuern wie beispielsweise für den Grunderwerb anfallen. So kann der Käufer vom ausländischen Fiskus für Wertzuwachssteuern in Anspruch genommen werden, die normalerweise der Verkäufer schuldet. Für den Käufer eine unangenehme Situation, denn er muss versuchen, das Geld vom Verkäufer im Gegenzug erstattet zu bekommen. Soll das Ferienhaus im Ausland ausschließlich selbst genutzt werden, ergeben sich steuerliche Konsequenzen erst - abgesehen von laufenden nationalen oder lokalen Steuern -, wenn das Objekt verkauft, verschenkt oder vererbt werden soll. Wegen der laufenden anfallenden Steuern im Ausland lautet eine Empfehlung von Jens Scharfenberg, bereits vor dem Kauf unbedingt professionellen Rat vor Ort oder bei einem Experten hierzulande einzuholen.
Jedenfalls fällt beim Verkauf einer solchen, ausschließlich zu eigenen Zwecken genutzten Ferienwohnung lediglich im Ausland Einkommensteuer an. "In die Untiefen des internationalen Steuerrechts gerät man bei Schenkungen und Erbfällen. In den meisten Fällen wollen sowohl Deutschland als auch der ausländische Staat Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer erheben und kassieren", so die Erfahrung des Fachberaters für internationales Steuerrecht. Da Deutschland nur sehr wenige Doppelbesteuerungs-Abkommen über Erbschaftssteuer mit anderen Staaten getroffen hat, lasse sich die Doppelbesteuerung in den meisten Fällen nur über eine "Anrechnung" der ausländischen Erbschaftssteuer auf die deutsche lösen. Da aber die Anrechnung niemals zu einer Erstattung in Deutschland führt, wird der Erbe immer dem höheren Erbschaftssteuerniveau unterliegen. "Um eine unerfreulich hohe ausländische Erbschaftssteuer zu vermeiden, kann es ratsam sein, die Immobilie in eine deutsche Kapitalgesellschaft einzubringen", empfiehlt Jens Scharfenberg. Abhängig vom ausländischen Erbschaftssteuerrecht könne auch eine Fremdfinanzierung im Ausland das Ziel unterstützen, Steuern zu senken.
Wer im Ausland Grundbesitz hält oder erwirbt, sollte außerdem beachten, dass es nicht selbstverständlich ist, Auslandsgrundbesitz nach deutschem Zivilrecht zu vererben. Auch die Anerkennung deutscher Testamente ist keine Selbstverständlichkeit. Wer also wertvolle Auslandsimmobilien besitzt, sollte noch zu Lebzeiten Vorsorge treffen, so der Rat des Steuerprofis.
Weiterhin ist zu beachten, dass Deutsche, die im Ausland eine Ferienwohnung haben, nicht ohne Weiteres von einem vielleicht niedrigeren Einkommenssteuer-Niveau profitieren können. Hier gilt der Grundsatz: Solange man in Deutschland einen Wohnsitz beibehält oder sich hier für gewöhnlich aufhält, bleibt man in Deutschland mit seinem Einkommen auch steuerpflichtig. Aus der Einkommenssteuerpflicht wird erst entlassen, wer hierzulande seine Zelte endgültig abbricht und auch kein deutsches Inlandsvermögen mehr besitzt. Besitzer von Ferienimmobilien können somit ihren steuerlichen Status durch Auslandsimmobilien kaum verbessern. Aber das steht bei den meisten von ihnen wohl ohnehin kaum im Vordergrund. Zu groß ist der Gewinn, den Sonne, Berge und Dolce Vita versprechen!