Die Wissenschaftler der Immobilienwirtschaft, die mit multiplen Regressionsanalysen sich in den Fallen der Statistik fangen und den Schutz vor Inflation durch die Immobilie gegen jede Realität der letzten 15 Jahre propagieren, unterliegen nach unseren Überlegungen, die wir übrigens bislang nirgendwo gelesen haben, einem Irrtum.
Unsere These: Allein die Inflationsangst entscheidend für die Vorsorge gestützte Nachfrage nach Immobilien und entsprechenden Preiswirkungen und nicht die faktische Inflation. In den letzten 15 Jahren hatte niemand mehr Angst – und die Preise für Immobilien schliefen ein, während in allen Industrienationen an der Preisfront getrommelt wurde. Das Neuerwachen einer Urangst beweist allein schon das Sommer-Theater, das letztes Jahr um die Energie-Kostensteigerungen mit Inflationswirkung gemacht wurde.
Das Lager der Volkswirte ist geteilt. Die einen versprechen mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Inflation. Die anderen haben Angst vor Deflation. Kaum Inflationsgefahren sieht der ehemalige Feri-Chef Rainer Rau oder auch der Volkswirt der Deutsche Hypo, Günter Vornholz. Das viel größere Risiko sei die Deflation aufgrund ihrer dramatischen konjunkturellen Folgen. Gerade diese Woche wurde zum ersten Mal seit 22 Jahren ein Preisrückgang gemeldet. Aber auch Deflation generell sei im Moment eher unwahrscheinlich, da die Kerninflationsrate sowohl in USA als auch in Deutschland noch deutlich positiv sei. Die aktuelle Erhöhung der Geldmenge spiele keine Rolle, da sie in verminderter Umlaufgeschwindigkeit und unterbrochenem Geldschöpfungsprozess untergehe. So bald die Konjunktur wieder anziehe, könnten die Notenbanken durch höhere Zinsen das Geld sehr schnell wieder aus dem Wirtschaftskreislauf herausnehmen. Rainer Rau zieht als Fazit, in modernen Volkswirtschaften sind Inflationen ausschließlich kosteninduziert. Allein die Geldmengenausweitung führe nicht zu einer Inflation.
Die Gegenseite, in der wir – eine Kurzfassung des Artikel ist bereits im aktuellen Platow Spezial, das noch bei Platow 069... zu kaufen ist - uns einreihen könnten, sieht dagegen ernsthafte Inflationsgefahren. Eine frühzeitige Erhöhung der Zinsen bei beginnendem Aufschwung wird politisch nicht realisierbar sein. In den Staaten mit Immobilienblase wie USA, England, Irland, oder auch Spanien führt eine Zinserhöhung zu erheblichen Beeinträchtigungen der privaten Häuslebauer mit hohen Altschulden, die den Immobilienwert übersteigen. Das wiederum dürfte einen erheblichen Abschreibungsbedarf bei den Banken hervorrufen und politische Unruhe geben.
Hinzu kommt der Wettbewerb der Volkswirtschaften, der bei kleiner werdendem Kuchen, der zu Verteilung ansteht, trotz aller Globalisierung dazu führen wird, dass sich niemand Wettbewerbsnachteile durch kräftige Zinsanstiege leisten will. Große Teile der weltweiten Konjunkturprogramme werden erst mit deutlicher Verzögerung in einem sowie schon beginnenden Aufschwung wirksam. Das pusht. Gleichzeitig dürfte im Verlauf der kommenden beiden Jahre die Staatsverschuldung kräftig ansteigen.
Auch wenn die potentiellen Grenzen einer möglichen Staatsverschuldung noch nicht erreicht sind, ist aber eine Entschuldung am ehesten über Inflation möglich und eine deutliche Erhöhung der Zinsen würde so auch den Staatshaushalt erheblich treffen. Zwar gehen inzwischen nahezu alle Volkswirte davon aus, dass die Situation grundsätzlich beherrschbar bleibt, also die volkswirtschaftliche Crash-Gefahr für diese Session gebannt ist, dass aber eine kontrollierte Inflation von Politik und vielen Notenbankern in Kauf genommen werden wird. Und inwieweit Inflation kontrollierbar bleibt, wenn man sie zunächst einmal zulässt, ist nicht sicher zu beantworten.
Vor immobilienwirtschaftlichem Hintergrund gewinnen die alten Rohmert-/"Der Platow Brief"-Thesen neu an Bedeutung. Wenn es Inflation gibt, ist eine Investition in anständige Immobilien (-Fonds) sinnvoller als in nominale Assets. Wenn es keine Inflation gibt, spricht trotzdem nichts gegen ein anständiges Immobilieninvestment.
Ein Privatmann baut seine Altersversorgung auch heute noch sicherer auf dem Grundbuch als auf dem Sparbuch oder der Rentenversicherung auf. Eine entschuldete Immobilie zum Wohnen und eine vermietete Immobilie für die Nebenkosten, schützt vor Altersarmut und sichert einen anständigen Lebensstil auch bei niedrigem Einkommen. Gerade im Alter ist die Erhaltung des Wohnungsbildes wichtig.
Die wichtigste These ist aber, dass allein die Inflationsangst entscheidend für das Immobilieninvestment ist und nicht die faktische Inflation. Bei aller Statistik, die gerade bei Inflationsuntersuchungen zu absurden Ergebnissen führt, die wir Ihnen im letzten Platow Special und in „Der Immobilienbrief“ ausführlich darstellten, gibt es ein ernst zu nehmendes Indiz für unsere These - die Entwicklung der vergangenen 15 Jahre. Seit Ende der 80er Jahre gab es keine Inflationsangst in Deutschland mehr. Damit entfiel ein erhebliches Kaufmotiv. Die verbleibende Restinflation von 1,5 bis 2% ging völlig an den Preisen vorbei.
Ein erstes Fazit: Solange es keine Inflationsangst gibt, schützt die Immobilie nicht vor Inflation. Dann spielen bei der Preisbildung andere Aspekte eine Rolle. Sobald aber die Inflationsangst extern geschürt wird, wie das derzeit der Fall ist, oder wieder entsteht, weil wichtige psychologische Schwellenwerte wie z. B. etwa 3% überschritten werden, führt diese Inflationsangst zu Preiseffekten bei privaten Immobilieninvestments entweder bei Direktinvestitionen oder indirekten Immobilieninvestments.
Von daher ist es bei unserer Zukunftsbeurteilung völlig gleichgültig, ob Inflation kommt oder nicht. Die Inflationsangst ist da. Sie wird auch noch einige Jahre vorhalten. Nur eine echte Deflation, die in eine Depression münden würde, würde diese Angst überdecken. Die Kerninflationsrate ist aber nach wie vor positiv und von der Bevölkerung spürbar. Die ausgleichenden Effekte gehen weitgehend an der Psychologie vorbei. Die verschwundene Angst vor dem Ölpreis und auch faktisch verringerte Energiekosten pushen eher noch den Konsum. Die Abwrackprämie beweist, dass Geld nach wie vor auch in Haushalten vorhanden ist, wo man es eher nicht erwartet hätte.
Eine weitere Entwicklung spricht aber für Inflationsangst der Bevölkerung. Zwar gibt es an den Mittelmeer- Anrainerstaaten inzwischen jede Menge Villen und Edel-Apartments in Meeresnähe zu kaufen, aber an normalen Wohnungen zum Leben hat sich z. B. in Mailand nichts geändert. Zwar hat sich die Vermarktungsdauer verlängert, jedoch legt die Nachfrage eher zu. In Deutschland lässt sich, allerdings noch ohne statistische Relevanz, die gleiche Entwicklung ausmachen. Es entsteht eine Flucht in das Betongold. Momentan profitiert noch die Eigennutzerimmobilie. Wir hören auch, dass relativ viele Verkaufsaufträge auch im Wohnungsbereich vor Krisenhintergrund zurück gezogen werden. Warum sollte man auch eine anständige, funktionierende Immobilie mit marktgerechter Vermietung, die heute an zweiten Standorten lediglich als 7%er oder sogar 9%er verkaufen ließe, wenn sie sich mit „3“ vor dem Komma finanzieren lässt. Dann tilgt sie sich auch nach Verwaltungskosten selber.
Bei der aktuellen Verkaufs- oder Einkaufs-Entscheidung ist es völlig egal, ob in den vergangenen 15 Jahren die Erwartungen zu Wertentwicklung und Mietsteigerungen aufgegangen sind. Das sind sie allerdings ganz klar nicht. Wie wir Ihnen ausführlich darstellten, hat in Deutschland in den vergangenen 15 Jahren die Immobilie in keiner Form vor Inflation geschützt (siehe BulwienGesa/Bundesbank-Chart). Inzwischen haben das auch die Publikumsmedien verstanden. Wir haben Sie seit Jahren gefragt, wieso in Fondsprospekten immer noch ungestraft Inflationsschutz propagiert werden darf. Gewerbeimmobilien sind seit dem Wendepunkt 1993 um 20% abgestürzt.
Nur in ausgewählten Lagen hat es tatsächlich Wertsteigerungen gegeben. Im Durchschnitt sah es eher flau aus. Der von BulwienGesa seit 1975 ermittelte Wohnindex, der die Preise für Wohnimmobilien abbildet, ist seit 1993 zunächst deutlich abgestürzt und hat sich nach kurzer Erholung auf niedrigerem Level stabilisiert. Im privaten Bereich hat sich bis heute noch gar nichts getan. Lediglich die Portfolio-Deals der letzten Jahre schickten den Wohnindex ein wenig nach oben. Damit hat die Wohnimmobilie in keiner Form vor Inflation geschützt. In einem Umfeld, in dem in fast allen auch reifen Volkswirtschaften, die Preise von Wohnimmobilien sich seit 1993 verdoppelten oder sogar vervierfachten, gelang es den Deutschen nicht, auch nur die nominalen Preise zu halten. Blickt man auf klassische Kapitalanlageimmobilien oder Zinshäuser außerhalb der Top-Standorte, so können heute die nominalen Gesamtmieten durchaus 10% unter den Mieten des Jahres 1993 liegen. Der Multiplikator ist auch noch leicht um vielleicht ein oder anderthalb Jahresmieten zurück gegangen. Bei damals hohen Zinsen müssen zwischenzeitliche Verluste und natürlich Instandhaltungen berücksichtigt werden. Oftmals sind Objekte, die 1993 noch gut marktgängig waren, heute außerhalb des Marktes. Hier musste zwischenzeitlich kräftig investiert werden.
So führt dann das klassische Know how, private Investitionen möglichst in näherem Umkreis seines Wohnortes zu tätigen, für den Saarbrücker, Wuppertaler, Kieler oder Chemnitzer Bürger zu einer grauslichen Nachkalkulation mit einem nominalen Verlust von leicht 25% seit 1993 – ohne Berücksichtigung zwischenzeitlicher Inflation!
Warum stört eine so drastische Vermögensvernichtung eigentlich niemanden? Auch bei Verlusten setzt der Vorteil der Immobilie ein. Am Ende ist die Immobilie bezahlt und trägt zur Altersvorsorge bei. Wer zu vernünftigen Einstandspreisen in glücklichere Standorte wie Köln oder München investiert hat, sieht sogar ganz gut aus. Auch das eigene Haus ist heute vielleicht weniger wert als damals, aber es ist bezahlt und Sie wohnen immer noch drin. Mit dem Wertverlust schlagen sich erst Ihre Erben herum, aber auch die merken ihn nicht, da sie ja schließlich nicht schon 1993 damit kalkulierten.
Außerdem fragt sich, warum sich die Entwicklung in den nächsten 10 Jahren nicht ins Positive drehen sollte. Bereits 2001 wiesen wir Sie auf eine „Dekade der Wohnimmobilien“ hin. Da wir damit nicht den Portfolio-Irrsinn, sondern die Anlage von Otto Normalverbraucher meinten, lässt sich nur konstatieren: Schiefgegangen! Zwei herbe Konjunktur-Crashs, zwei riesige Freudenfeuer mit den Aktienpapieren der Deutschen und das Erwachen einer Demographieangst haben unsere Überlegungen seitwärts verschoben. Unsere Grundüberlegungen aus 2001 zu einer positiven Entwicklung der Wohnimmobilie sind jedoch nach wie vor gültig. Remanenzeffekte, Technologieeffekte, Wohlstandseffekte, Singularisierungseffekte und vieles mehr lassen die Nachfrage weiter steigen.
Inzwischen ist auch klar, wie die beiden Charts belegen, dass das Alternativinvestment „Aktie“ zumindest in diesem Jahrtausend nicht besser abgeschnitten hat. Zweimal wurde Geld verbrannt. Mancher aktive Kapitalanleger in Sonder-AfA-Fonds, Medienfonds, Aktien und auch Geldmarktpapiere hat im Rückblick festgestellt, dass die unvermeidliche Risikoreserve auf dem Sparbuch die beste Anlage war. Niedrige Zinsen machen Wertpapiere auch nicht zu Rennern. Dabei spielt es keine Rolle, dass aus volkswirtschaftlicher Sicht heute mit geringer Inflation und geringen Zinsen immer noch höhere Realzinsen von 0 bis 1% bestehen, als bei hohen Zinsen bei hoher Inflation und bei hoher Besteuerung. Das ist die Psychologie der Kapitalanlage. Der Fairness halber muss der Praktiker allerdings zugeben, dass ein Rentner von 8% Verzinsung seines Vermögens auch bei hoher Inflation deutlich besser lebt, als von 2,5%.
Exkurs: Betrachtet man die Gesamtlaufzeit des DAX sieht der Vergleich mit der Immobilie allerdings immer noch anders aus (vgl. beide Charts). Seit Anfang 1993 hat sich bis Ende April der Wert des Dax wenigstens verdreifacht, während Gewerbeimmobilienindizes zweistellig nachgegeben haben und auch Wohnen kräftig gebeutelt wurde. Bei Wohnen verfälscht allerdings der Portfolioboom ein wenig das Zahlenwerk.
Inzwischen ist auch klar, dies bestätigt eine brandaktuelle Studie der Deutsche Hypo AG und ältere Studien anderer Forschungsinstitute, dass noch für 15 bis 20 Jahre die Zahl der Haushalte ansteigen wird. Die Demographieangst kommt bei Wohnen verfrüht. Bei heutigen Mietpreisen kommt der Wohnungsneubau auch nicht nach. Auf der Angebotsseite stehen erhebliche Bereinigungen an. Seit fast 10 Jahren wird der Ersatzbedarf nicht mehr durch Neubau gedeckt. Das alles könnte auch unter preislichen Gesichtspunkten zu einer Erholung der Wohnungsinvestments führen. Einen Wehmutstropfen gibt es aber. Trotz Seitwärtsbewegung der Mieten ist die Mietbelastung der Haushalte in der Summe mit Nebenkosten nicht viel geringer geworden. Regelmäßig zweistellige Erhöhungen der Nebenkosten mussten vielfach auf Vermieter verlagert werden, da bei stagnierendem Einkommen die Mietbelastungsgrenze sowieso schon erreicht war.
Ein Indiz für die positive Einschätzung des Wohnungsmarktes ist das Verhalten der institutionellen Anleger. Der Markt wird profitieren.
Warum gehen viele Immobilienaktieninvestments dennoch schief? Ob das jedoch die Immobilien Aktiengesellschaften mitziehen wird, bleibt fraglich. Diese haben sehr oft in sehr preiswerten Wohnraum, der in großen Mengen verfügbar war, investiert, und müssen jetzt feststellen, dass der Hauptkostentreiber die Fläche und nicht die Miethöhe ist. Der Grundgedanke, dass es vielleicht einfacher ist, eine Miete von 5 Euro auf 5,75 Euro Euro um 15% zu erhöhen als eine Miete von 20 Euro auf 23 Euro erweist sich als grundsätzlich falsch. Die Mieter der ersten Preisklasse haben ganz einfach das Geld nicht, während Mieter, die 20 Euro bezahlen, bei entsprechender Knappheit auch problemlos 23 Euro bezahlen könnten. Hinzu kommt, dass eine Nebenkostenerhöhung z. B. aufgrund von Energiepreisen von 50 Cent/qm für den 20-Euro-Mieter nahezu unmerklich ist, während der niedrigpreisige Mieter, möglichst noch mit Kindern und größerer Fläche, faktisch überhaupt nicht in der Lage ist, diese Nebenkostenerhöhung zu tragen. Sie bleibt in vielen Fällen beim Vermieter hängen.
Dennoch wird evident, dass das Kapitalanlageinteresse an Wohnungen immer größer wird. Indirekte Kapitalanlagen werden davon profitieren, denn sie können professionelles Management an erfolgversprechenden Standorten anbieten, während für den Einzelinvestor doch nur das Investment in der Nähe seines Kirchturms bleibt.
Warum dreht sich auf einmal das Interesse an Wohnen, das über Jahrzehnte fast nicht vorhanden war? Inflationsgefahren und Alternativinvestmentüberlegungen sind die Gründe. Auf der Wealth Management Tagung des Platow-Teams Ende April wurde bei nahezu allen Referenten ein Engagement in Real Assets empfohlen. Unisono herrschte auch bei der Feri-Tagung und der Platow-Tagung die Meinung vor, die Preise von Rohstoffen, insbesondere von Öl würden in nicht ferner Zeit wieder deutlich anziehen. Kapitalanlagen in Rohstoffe sind aber nach wie vor schwierig. Im Prinzip bleiben nur abgeleitete Investments, Derivate oder Gold, das man auch physisch vorhalten kann.
Bei der präferierten Empfehlung, „hochrentierliche Immobilien in erstklassigen Lagen“ zu erwerben, spricht natürlich zunächst einmal immobilienwirtschaftliche Ahnungslosigkeit aus den Volkswirten. Hochrentierliche Immobilien in erstklassigen Lagen dürften die Ausnahme bleiben. Dennoch lässt sich auch mit anständigen Immobilien derzeit ein anständiger Spread erzielen. Die Erwartung steigender Zinsen und steigender Inflation führt dazu, dass viele Volkswirte derzeit eine hohe Verschuldung empfehlen. Auf jeden Fall rutscht das Immobilieninvestment aktuell wieder in den Fokus der Investoren.