illegaler Fincavermietung droht hohes Bussgeld

Die Vermittlung und Vermietung von Im­mo­bilien auf Mallorca an Ur­lauber kann ein überaus lu­kratives Geschäft sein. Doch besteht die Gefahr, dass solch eine Dienst­leistung von den balearischen Behör­den als “agencia de viaje” (Reisebüro) angesehen wird. Und da Reisebüros einer Geneh­migungspflicht unterliegen, kann man schnell einen Bußgeldbescheid der Con­selleria de Turismo im Brief­kasten haben. Ist dieser erst einmal da, hat man kaum Möglichkeiten dagegen vorzugehen und es bleibt einem nur die Be­gleichung der Straf­zahlung.

In Spanien besteht für Reisebüros eine Anmelde­pflicht. Fraglich ist, was man unter diesem Begriff versteht. Nach deutschem Recht unterscheidet man folgende Begrifflichkeiten: Ein Reiseveranstalter er­bringt die im Reisevertrag versprochene Gesamtheit von Reiseleistung selbst oder bedient sich zur Er­füllung seiner Verpflich­tungen gegenüber dem Rei­senden Erfüllungs­ge­hilfen. Ein Reisevermittler hingegen vermittelt Reisever­trä­ge zwischen Reiseveran­stal­tern und Reisenden. Er berät Kunden und leitet die Buchung ordnungsgemäß an den Reiseveranstalter weiter. Ein Reisebüro ist ein Unternehmen der Reise­branche, das als Reisever­mittler in der Touristik zwischen Reisever­an­stalter und Reisendem tätig ist. Es kann auch selbst als Reise­veranstalter auftreten. Nach allgemeinem Verständnis des Begriffes handelt es sich nicht um ein Reise­büro, wenn eine Einzelper­son oder ein Unter­nehmen nur bestimmte Ferien­woh­nungen vermittelnd anbietet, beispielsweise über eine Online-Reisevermittlung. Doch gerade in diesem Punkt trifft das spanische Recht eine abweichende Regelung: Nach Art. 31 des Ley 2/1999 de 24 de Marzo, general turística de las Islas Balea­res ist ein Unter­nehmen als Reisebüro anzusehen, wenn es sich exklusiv, auf professionelle und gewerbliche Art und Weise Tätigkeiten der Vermit­tlung oder Or­ganisation von touristischen Dienstleistungen wid­­met. Zur Ausführung dieser Tä­tigkeit bedarf es einer Ge­nehmigung, die man bei der zuständigen Behörde beantragen muss. Hat man dies nicht getan drohen Buß­gelder ab einer Höhe von 3000,- Euro. Doch ist fraglich, ob dieses spanische Vorgehen, zu­min­dest hinsichtlich einer reinen Online-Tätigkeit, nicht europarechtswidrig ist. Diesbezüglich ist Art. 47 der Richtlinie 2000/31/EG vom 08.06.2000 zu beachten, der natürlich auch auf Mallorca gilt. Dadurch soll die Ausübung der Nieder­lassungsfreiheit und des freien Dienstleistungs­ver­kehrs gewährleisten werden, indem auch die innerstaatlichen Rechtsvorschrif­ten angepasst und entsprechende Hemmnisse beseitigt werden. Danach sind auch die Balearen verpflichtet, den Zugang zum Markt ohne Hindernisse zu ge­währen. In Ziffer 34 der Richtlinie heißt es: “Jeder Mit­gliedstaat hat seine Rechts­vor­schriften zu än­dern, in denen Bestim­mun­gen festgelegt sind, die die Verwendung elektronisch geschlossener Verträge be­hindern könnten”. Nun besteht aber trotz dieser europäischen Regelung das Problem, dass man die spanischen Behörden zu der Umsetzung dieser Richt­linie zwingen müsste. Dies kann nur auf gerichtlichem Wege vor dem EuGH er­reicht werden. Stellt sich die Frage, wie man vorgehen sollte, wenn man ein Unternehmen dieser Art führt. Ob man ab­wartet, ob die balearischen Behörden auf das eigene Unternehmen aufmerksam werden, oder ob man vorsorglich reagieren sollte. So besteht zwar grundsätzlich die Möglichkeit, die geforderte Genehmigung als Reisebüro zu erhalten, doch aus Kosten- und Aufwands­gründen ist davon eher ab zuraten. Es empfiehlt sich vielmehr einen Franchise-Vertrag mit einem Reise­büro zu schließen.

Finca vermieten auf Mallorca

Oft war die zeitweise Ferienvermietung von Teilen der Landfinca oder in vollem Umfang eine fest mit eingeplante Zusatzeinnahme, welche die Gesamtfinanzierung des Fincavorhabens als entscheidender Pfeiler mitgetragen hat. Ausserdem hat sich so manche touristische Fincavermietung in den letzten Jahren als ein einträgliches Gewerbe erwiesen. Dies allerdings wurde weniger gut gelitten von der mallorquinischen Hotelbranche, die nach Wegen suchte, sich dieser ungeliebten Konkurrenz möglichst schnell zu entledigen. Zudem wurden diese Mieteinnahmen auf Fincas häufig nicht oder nur minimal versteuert. Allerdings stellte sich bei genauer Überprüfung auch heraus, dass nicht wenige Mitglieder der Hotelbranche selbst ergänzend Landfincas anmieteten, um diese touristisch weiterzuvermieten.

Gegen eine umfassende Fincavermietung sprachen weiterhin Umweltschutzaspekte, während andererseits mittels des Agrotourismus seitens der Politik versucht wurde, einen Fincatourismus mit entsprechend hohem Qualitätsstandard nicht nur legal möglich, sondern zu einem wesentlichen Teil des Mallorcatourismus, zu machen.

Wie sieht die Rechtslage aus?
Die für die Balearen massgebliche gesetzliche Regelung für die gewerbliche touristische Fincavermietung findet sich im Dekret 8/98 vom 23.01.1998. Weiterhin einschlägig ist die Anordnung Nr. 12344 der Conselleria de Turismo vom 11.06.1999.

Als touristische Ferienwohnung, die den spezifischen Anforderungen der touristischen Vermietung unterfallen sind in Artikel 2 des Dekretes 8/98 ausdrücklich auch die Einfamilienhäuser benannt.

Massgebliches Kriterium für die Anwendung der dort genannten strengen Voraussetzungen der Zulässigkeit der touristischen Vermietung ist die "Kommerzionalisierung" der Vermietung. Anders formuliert: Die kommerzielle Vermietung einer Finca im Aussenbereich ist regelmässig genehmigungspflichtig, aber nicht genehmigungsfähig.

Wer mehr als drei mal im Jahr eine Vermietung seiner Finca vornimmt, dürfte das Kriterium der "Kommerzionalisierung" bereits erfüllen. Gleiches gilt bei entsprechendem öffentlichem Vermietungsangebot per Zeitungsanzeige oder per Internet. Damit ist die legale touristische Vermietung von Landfincas in den meisten Fällen rechtlich oder/und wirtschaftlich ausgeschlossen.

Bei grösseren Landfincas und der Zielrichtung der intensiven Vermietungsbewirtschaftung kann der Einstieg in den sogenannten Agrotourismus ein Ausweg sein. Nähere Auskünfte sind hier über die Agrotourismusvereinigung der Balearen erhältlich,

Verbot mit Genehmigungsvorbehalt und hohem Bußgeld.
In jedem Fall bedarf eine auch nur vorübergehende touristisch-kommerzielle Vermietung der vorherigen Genehmigung durch die Conselleria de Turismo  nach Einreichung eines dort erhältlichen Antragsformulars. Einzureichen sind hierbei u.a. die Baupläne, zu dokumentieren sind Brandversicherungsmassnahmen. Verstösse können mit Bussgeldern von mehreren hunderttausend Euro geahndet werden.

Fahndung der Kontrollbehörde im Internet:
Das ist die aktuelle Praxis: In den Büros der Conselleria de Turismo werden die Websiteangebote ebenso dahingehend überprüft, ob entsprechende Genehmigungen vorliegen, wie die aus den Anzeigenteilen der einschlägigen Zeitungen ersichtlichen Vermietungsobjekte. Bei Verdachtsfällen illegaler touristischer Vermietung erstattet der Kontrolleur der Tourismusbehörde der entsprechenden Finca zunächst einen Überraschungsbesuch ab.

Vor diesem Hintergrund und angesichts der auch dem Vermittler drohenden hohen Geldbusse wurden nicht legalisierte Fincavermietungsangebote von den Reiseveranstaltern aus ihren Katalogen weit gehend herausgenommen.

Den aktuellen Gesetzestext dazu können Sie hier auf der Seite als pdf downloaden.