Bei vielen offenen Immobilienfonds kommen Anleger weiter nicht an ihr Geld. Sieben von zwölf eingefroreren Fonds sind derzeit geschlossen.
Die Eiszeit bei offenen Immobilienfonds geht nur langsam zu Ende: Immer noch sieben von zwölf seit dem vergangenen Herbst eingefrorenen Fonds sind derzeit geschlossen. Anleger kommen also weiter nicht an ihr Geld, denn die Rückgabe von Fondsanteilen bleibt ausgesetzt – voraussichtlich bis zum Herbst. Vergangene Woche kam der Anbieter Morgan Stanley Real Estate zudem mit einer wenig erfreulichen Nachricht heraus: Der offene Immobilienfonds „P2 Value“ stehe nach ersten Bewertungen von unabhängigen Sachverständigen vor „signifikanten Abwertungen“. Auch neue Anleger könnten nun nicht mehr in den derzeit 1,7 Milliarden Euro schweren Fonds einsteigen.
Die Schließungen waren im Oktober notwendig geworden, weil vor allem größere institutionelle Anleger in der Finanzkrise dringend Geld brauchten und panikartig Milliardensummen aus den offenen Immobilienfonds abziehen wollten. Da die Fonds den Großteil des Geldes fest in Immobilien gebunden hatten, war nicht ausreichend Liquidität vorhanden. Die Fonds wollten Immobilien aus den Portfolios, angesichts fallender Preise in vielen Märkten, jedoch nicht mit Einbußen kurzfristig verkaufen. Daher nutzten viele Anbieter die vom Investment-Gesetz vorgesehene Möglichkeit, ihre Fonds für drei Monate bis zu einem Jahr, notfalls sogar für maximal zwei Jahre zu schließen. In der Spitze waren dadurch angelegte Vermögen von etwa 30 Milliarden Euro blockiert, das ist ein gutes Drittel aller von der Branche eingesammelten Gelder.
Bei einzelnen Fonds der SEB -Asset-Management, der Degi, der KanAm oder der Crédit Suisse („Euroreal“) hat sich die Liquiditätslage seither deutlich entspannt: die Fonds können wieder verkauft werden. Man verfüge dank neuer Anlegergelder, laufender Mietzahlungen und neuer Kreditlinien über eine Milliarde Euro Barreserven, das seien 20 Prozent vom gesamten Fondsvermögen, gab etwa die bankenunabhängige deutsche Immobiliengesellschaft KanAm für ihren Fonds „Grundinvest“ bekannt. Zudem hätten die Anleger zwei Drittel ihrer Verkaufsaufträge inzwischen wieder storniert.
Andere Fonds bleiben dagegen geschlossen. Wer dringend an sein Geld kommen möchte, kann die Papiere jedoch an der Börse losschlagen, allerdings mit Abschlägen. Während beispielsweise Axa aktuell einen Rücknahmepreis von 59,59 Euro für den „Immoselect“ berechnet, werden an der Börse Frankfurt 57,80 Euro bezahlt. Etwas drastischer sieht die Situation bei dem von der Abwertung bedrohten „P2 Value“ aus: Morgan Stanley taxiert den Rücknahmepreis (21. Juli) auf 53,73 Euro, während Käufer an den Börsen nur noch 45 bis 46 Euro für das Papier bezahlen wollten – das ist ein Abschlag von etwa 14 Prozent. Die deutsche Immobilientochter von Morgan Stanley wollte sich am Mittwoch nicht äußern.
Anleger fürchten nun, ihnen könnten ähnliche Verluste bevorstehen. Doch der Bundesverband Asset Management BVI beruhigt: Der noch junge „P2 Value“ habe ein signifikant anderes Anlageprofil als andere Fonds, sagte BVI-Sprecher Frank Bock. Er sei vor allem in Asien investiert. Laut BVI stehen jedoch im Schnitt 80 Prozent aller Immobilien der offenen Fonds in Europa.
Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management, sieht für ihre offenen Immobilienfonds „keine Anzeichen für außerordentliche Wertberichtigungen“. Der SEB „ImmoInvest“ sei aktuell in 146 Objekten in 18 Ländern investiert, der Bestand sei damit gut diversifiziert. Zudem seien zwischen Oktober 2008 und Juni 2009 insgesamt 119 der 146 Immobilien von unabhängigen Sachverständigen geprüft worden. Die Jahresrendite des Fonds von 4,5 Prozent beweise, dass eine Abwertung nicht notwendig gewesen sei.
Auch der Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen rechnet für die Branche insgesamt eher nicht mit einer Abwertungswelle. Zwar seien die Preise auf manchen Märkten, etwa in Spanien oder den USA, von einem hohen Niveau aus eingebrochen. In den Fonds-Portfolios, die regelmäßig von unabhängigen Sachverständigen untersucht werden, seien die Immobilien jedoch ohnehin schon immer sehr konservativ bewertet. Verluste drohten insgesamt nur, wenn sich die Konjunktur weiter eintrübe, heißt es beim Verband.
Ein Blick auf die Wertentwicklung zeigt: Auch in der Finanzkrise blieben alle Fonds bis auf eine Ausnahme, den „Euro ImmoProfil“ , durchgängig im grünen Bereich. Auf Jahressicht (30. Juni) liegt das Plus der in Euro notierten Immobilienfonds laut BVI im Schnitt bei 3,8 Prozent. Im Jahr zuvor fuhren die Fonds im Schnitt 5,2 Prozent ein. Das beste Resultat auf Fünf-Jahressicht erwirtschaftete der „Grundbesitz Europa“ der Fondsgesellschaft RREEF der Deutschen Bank.