Neue Steuerregeln spalten Eigentümer. Bei Mieteinkünften von Auslandsimmobilien herrscht geteilte Welt: Mit der Finca auf Mallorca können noch Steuern gespart werden, mit dem Landhaus in der Toskana nicht mehr. Woran liegt das?
Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs musste der deutsche Gesetzgeber die Besteuerung von ausländischen Mieteinkünften reformieren. Seit 2008 gelten nun neue Steuerregeln für ausländische Mieterträge und -verluste. Seither kommt es ganz wesentlich darauf an, in welchem Land sich die Immobilie befindet. Denn es gelten unterschiedliche Doppelbesteuerungsabkommen mit einzelnen EU-Ländern. Wer eine Immobilie im Ausland erwirbt und diese vermietet, sollte sich genau informieren, ob das Doppelbesteuerungsabkommen mit diesem Land die Freistellungsmethode oder Anrechnungsmethode vorsieht, erklärt Peter Kauth von Steuerrat 24.
Freistellungsmethode
Die Freistellungsmethode ist der Regelfall innerhalb der EU-Länder sowie Norwegen und Island. Eine Ausnahme besteht für Spanien. Diese Methode bewirkt, dass sowohl positive als auch negative Mieteinkünfte aus einer Immobilie bei der deutschen Besteuerung außen vor bleiben (Paragraf 32b Abs. 1 EStG). Der bisherige positive Progressionsvorbehalt gilt nicht mehr, das heißt positive Mieteinkünfte aus dem Ausland führen im Inland nicht mehr zu einer Erhöhung des Steuersatzes für das übrige Einkommen. Gleiches gilt umgekehrt für Mietverluste. Sie mindern nicht mehr den Steuersatz des Steuerzahlers.
Etwaige Vermietungsgewinne oder -verluste können nur noch im Ausland geltend gemacht werden. Allerdings dürfte das für die wenigsten deutschen Steuerzahler relevant sein, denn wer erzielt schon Einkünfte in Italien, Griechenland oder Kroatien? Sollten im Einzelfall ausländische Einkünfte anfallen, besteht für Immobilienbesitzer allerdings zumeist ein gewinnbringendes Schlupfloch: Viele Länder gewähren steuerliche Freibeträge. Dadurch bleiben Vermietungsgewinne teilweise steuerfrei und müssen auch nicht im Heimatland nachversteuert werden.
Waffengleichheit?
Als Begründung für Nichtberücksichtigung ausländischer Verluste bei der Einkunftsermittlung führt die Bundesregierung ins Feld, dass auch Vermietungsgewinne nicht mehr erfasst werden – also bestehe in diesem Punkt Waffengleichheit. Steuerexperten wie Peter Kauth kritisieren allerdings, dass die meisten Auslandsimmobilien Verluste erwirtschaften würden und die Regierung sich mit der Verweigerung der Abzugsmöglichkeit lediglich Ausgaben sparen wolle.
Die Anrechnungsmethode ist innerhalb der EU-Staaten der Ausnahmefall. Sie erlaubt ausländische Mietgewinne oder -verluste in voller Höhe mit Einkünften in Deutschland zu verrechnen. Dies gilt z.B. für Spanien, aber auch für die Schweiz und Finnland. Positive Einkünfte müssen wie bisher sowohl im Ausland als auch in Deutschland versteuert werden, allerdings wird die im Ausland gezahlte Steuer im Inland angerechnet, erläutert Kauth. Anders als bisher dürfen nun aber auch negative Mieteinkünfte in voller Höhe mit positiven Einkünften verrechnet werden. Damit sind ausländische Mietverluste, zum Beispiel aus einer Finca auf Mallorca, inländischen Mietverlusten gleichgestellt, freut sich der Steuerexperte.
Wird die Immobilie selbst genutzt?
Wer Steuervorteile geltend machen will, muss allerdings ein wichtiges Detail beachten: Wird das Ferienhaus oder die Wohnung im Ausland zeitweise selbst bewohnt, benötigen Eigentümer zur steuerlichen Anerkennung von Verlusten eine positive Ertragsprognose. Im Klartext: Spätestens nach Ablauf von 30 Jahren muss die Kostenrechnung für die Immobilie ins Plus drehen. Anders sieht die Sache aus, wenn das Objekt ausschließlich fremd vermietet wird. Dann setzt der Gesetzgeber grundsätzlich eine Einkunftserzielungsabsicht voraus. Abweichend von der Vermietungspraxis sind die Steuerregeln, wenn eine Immobilie in Spanien verkauft werden soll. Dann bleibt ein anfallender Gewinn in Deutschland stets steuerfrei, er muss aber dafür in Spanien versteuert werden.