Eine gute Lage, ein günstiger Preis und eine geschmackvolle Architektur – viel zu oft lassen sich die Deutschen von solchen Kriterien beim Immobilienkauf leiten. Doch wer Geld verdienen will, muss auf viel mehr achten.
Auf neun Billionen Euro wird das private Anlagevermögen der Deutschen geschätzt. Davon machen Haus- und Grundvermögen rund 3,8 Billionen Euro aus. Diese beeindruckenden Zahlen sagen viel über die Bedeutung aus, die Immobilien im Anlagespektrum der privaten Anleger haben. Zugleich stellen Vermögenscontroller wie Markus Drescher, Portfolio Consulting Berlin, fest, dass die Zusammenstellung der Immobilien in den Portfolios privater vermögender Kapitalanleger eher opportunistischen Vorgehensweisen folgt. Private Anleger erwerben häufig Objekte, die für sie - subjektiv gesehen - "Gelegenheiten" darstellen. "Attraktivität der Einzelinvestments ist oftmals der wesentliche Kaufanreiz", stellt Drescher fest.
Immobilienkäufer entdecken oft ein Haus und "schlagen zu" - ohne eine erkennbare Investitionsstrategie. Sie freuen sich darüber, dass das Objekt in der Nähe der Firma liegt, sie sind begeistert vom Baustil, von der Lage - oder einfach von der Tatsache, dass sie dem Finanzamt ein Schnippchen schlagen konnten. Mit anderen Worten: Es fehlt der kühle Kopf für eine millionenschwere Kaufentscheidung.
Mittlerweile beschäftigen sich immer mehr Asset-Manager intensiv mit solchen wild zusammengekauften Immobilienvermögen. Einen ganzheitlichen Ansatz verfolgt dabei die Münchner Immobilis. Das Unternehmen ist nach eigenen Angaben das erste "Family Office für Immobilienvermögen". Marcus Disselkamp, Geschäftsführender Gesellschafter, sagt: "Wir bieten beispielsweise Schutz vor Inflation und erratischen Schocks wie Wirtschaftskrisen. Aber auch emotionale Seiten wie die Steigerung der Lebensqualität haben wir im Blick."
Professionelles Portfoliomanagement wie bei einem Investmentfonds - das hält Disselkamp für dringend geboten, zumal viele Käufer in den vergangenen Jahren nicht unbedingt mögliche Gewinne im Blick hatten, sondern erst einmal den Fiskus: "Objektauswahl und Finanzierung wurden oftmals weniger unter immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkten als unter steuerlichen Gesichtspunkten getroffen. Abschreibungen zur Verkleinerung der Steuerbelastung oder Minimierung der anstehenden Erbschaftsteuer standen immer im Vordergrund."
Die Steuerreformen in Deutschland während der vergangenen zwölf Jahre haben jedoch die meisten Steuereffekte weitgehend zertrümmert. "Mit Immobilien kann man heute keine Steuern mehr sparen", stellt Disselkamp klar.
Die Finanzkrise hat ein weiteres Risiko in viele Portfolios befördert, ohne dass die Eigentümer etwas davon merken: Durch Verbriefung entstandene Wechsel der Gläubiger und Strategiewechsel der Banken werden Kreditengagements neu bewertet und vermeintlich fest vereinbarte Darlehen zur Diskussion gestellt. Und ob ein Kreditengagement aus Sicht des vergebenden Instituts riskant ist oder nicht, hängt unter anderem von der Qualität der vom Kreditnehmer zu liefernden Daten ab. Die Bank achtet also streng auf korrekte Daten. Wer diese nicht liefert, muss mit schlechteren Konditionen rechnen.
Viele wohlhabende Eigentümer und sogar Banken wissen selbst nicht genau, was in ihren Portfolios steckt. Vermögenscontroller Drescher: "Eine große Zahl privater Kreditnehmer und institutioneller Anleger kann auf Grund fehlender oder falscher Daten und mangelnder Kenntnisse über ihre eigenen Investments keine zutreffenden Angaben liefern." Werden schlechtere Zahlen als möglich vorgegeben, droht der Wechsel in eine höhere Risikoklasse. Das bekommt er aber erst bei Kreditprolongationen (Verlängerungen) zu spüren. Ohne Not muss er dann auf das erfahrungsgemäß schlechtere erste Angebot des Finanzierers eingehen. Wegen Fehlens qualifizierter Daten gelingt es nicht, Angebote von Wettbewerbern einzuholen.
Richtig gefährlich wird es, wenn das Institut plötzlich mehr Eigenkapital verlangt. Dann könne die Lage eskalieren. Disselkamp: "Eine höhere Eigenkapitalquote hat oft Gründe, die in der Refinanzierung der Bank liegen. Das ist selten auf eine schlechtere Objektqualität oder Kreditnehmerbonität zurückzuführen. Wenn die erforderliche Liquidität dann nicht bereit steht und sie durch alternative Maßnahmen nicht beschafft werden kann, ist plötzlich das Investment für den Eigentümer existenzgefährdend." In beiden Fällen werde der Investor im Zweifelsfall zur Unzeit zu Notverkäufen gezwungen. Die Liebe zur Villa in Top-Lage ist dann schnell erloschen.
Quelle: Welt online