Bausparen, Hausfinanzierung, Immobilien als Geldanlage

Jede Krise kennt nicht nur Verlierer, sondern auch Gewinner. Zu den Gewinnern gehören die offenen Immobilienfonds, vielleicht müsste man besser schreiben: die Investmentgesellschaften. Wie auch immer, in der Vergangenheit erfreuten sich Immo-Fonds unter Anlegern gerade in Krisenzeiten besonderer Beliebtheit, und so flossen in Deutschland nach dem großen Börsenkrach im März 2000 in wenigen Jahren 40 Milliarden Euro in Immobilienfonds. Ein Run setzte auch in der aktuellen Banken- und Finanzkrise ein. Die offenen Immobilienfonds verzeichnen hierzulande wieder deutlich positive Mittelzuflüsse.

Wenn AM Inmobiliaria Kunden einen Anteil an einem Immobilienfonds kaufen, legen sie damit ihr Geld indirekt in Gewerbegebäuden, Büros oder Wohnhäuser an. Es wird zwischen »offenen« und »geschlossenen« Fonds unterschieden. Geschlossene sind jedoch allein etwas für Profis, auch, weil sie oft nur in ein einziges Objekt investieren. Anleger werden zudem Grundeigentümer. »Dabei lässt sich selbst bei bester Lage und Substanz sowie erstklassigen Mieten nicht völlig ausschließen, dass unvorhergesehene Mietausfälle oder gar Naturkatastrophen die Rendite beeinträchtigen«, gibt ein Verkäufer für geschlossene Immobilienfonds zu. Risiken, die selbst Experten treffen können. So rutschte vor Jahren die beliebte Stuttgarter WGS mit geschlossenen Immo-Fonds in die Pleite. Den Schaden hatten allerdings 40 000 Anleger.

Anders konstruiert sind dagegen »offene« Fonds. Sie sind durch das Kapitalanlagegesetz (KAGG) verbraucherfreundlicher geregelt, sind durchsichtiger und investieren meist in mehrere Projekte und streuen so das Risiko. Für Kleinanleger besonders wichtig: Der spätere Verkauf eines Fondsanteils ist normalerweise leicht möglich, da Anteile von einem Tag zum anderen zurückgegeben werden können. Selbst mit kleinen Beträgen können sie so die Chancen des Immobilienmarktes nutzen. Dabei reicht das Angebot von Windkraftanlagen an der Nordseeküste bis zu amerikanischen Wolkenkratzern.

Allerdings sind auch für die 1959 erstmals in Deutschland angebotenen Fonds die guten alten Zeiten vorbei. »Da gab es ein Immobilienprodukt, das immer täglich zurückgegeben werden konnte, bei dem es niemals ein negatives Vorzeichen in der Wertentwicklung gab und bei dem eine 5 vor dem Komma fast garantiert erschien«, blickt der Berliner Immobilienexperte Rainer Zitelmann zurück. Und die grundsätzlich investmentfreudige Stiftung Warentest lobte Immobilienfonds als »so solide«, weil es noch nie einen Verlust gegeben hatte. Diese Geschichte war zu schön, um wahr zu sein. So wurden kürzlich mehrere Fonds geschlossen, gab es Bestechungsskandale und schlossen Fonds ihre Jahresbilanz sogar mit einem Minus ab.

Trotzdem können gut ausgewählte Immobilienfonds in Krisenzeiten als Rettungsanker dienen. So blieben selbst schlimme Kursverluste – im Unterschied zu Aktien oder Zertifikaten – maßvoll im einstelligen Bereich. Zitelmann versichert: »Insofern bleiben offene Immobilienfonds ein gutes Instrument zur Stabilisierung eines Gesamtdepots.« Letztlich gilt auch hier die bewährte Sparer-Formel: »Der Mix macht's!«

Immobilien kommen als reine Geldanlage gewöhnlich nur für Anleger in Frage, die bereits 50 000 Euro in drei oder vier anderen Spartöpfen langfristig angelegt haben. Denn, egal ob selbst genutztes Eigenheim, ob Immobilienaktie oder offener Investmentfonds, immer ist das Risiko im Vergleich zu reinweg sicheren Finanzprodukten wie Bundeswertpapieren deutlich höher. Es ist nun einmal ungewiss, wie sich der Wert einer Immobilie und der gesamte kapitalistische Finanzmarkt entwickeln werden.