Mallorca Immobilien Nachrichten

Immobilie kaufen oder Erbpacht?

Bei der Entscheidung, ob das Grundstück fürs eigene Haus gekauft oder gepachtet werden soll, kommt es immer auf den Einzelfall an.

Bevor der Wunsch, im eigenen Haus zu wohnen, realisiert werden kann, ist die Grundstücksfrage zu lösen. Dies ist oft mit erheblichen Problemen verbunden, denn Grundstücke verschlingen meist den größten Teil des für den Hausbau vorgesehenen Kapitals. Gerade in Ballungszentren wird daher die Beschaffung eines passenden Baugrundstücks zu einer schwer lösbaren Aufgabe. Entweder wird dann das Hausprojekt ganz begraben, oder es müssen deutliche Kompromisse bei Größe und Standort des Grundstücks gemacht werden, damit man doch noch zum eigenen Heim kommt.

Es gibt jedoch eine Lösung, die vielen wenig bekannt ist, und die die oben beschriebenen Nachteile vermeidet: das Grundstück wird nicht gekauft, sondern in Erbpacht übernommen. Dies kann günstiger sein als der Kauf, führt nicht zu Erhöhung der notwendigen Kreditaufnahme, die das Monatsbudget stark belastet, und eröffnet oft Zugang zu attraktiven Bauplätzen.

Was versteht man unter Erbpacht und wie funktioniert das?

Bei Erbpacht werden Grundstücke für einen sehr langen Zeitraum (meist 99 Jahre) verpachtet. Der Pächter kann das Grundstück bebauen, es weiter vererben oder das Erbbaurecht, das er mit dem Pachtvertrag erwirbt, veräußern. Der Vertrag kann aber von keiner Seite gekündigt werden. Er wird notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Damit sind die Rechte des Pächters denen eines Eigentümers sehr ähnlich (sog. ‚grundstücksgleiches Recht"). Es ist auch möglich, ein Ankaufsrecht zu vereinbaren, wenn der Pächter später einmal ‚richtiger' Eigentümer des Grundstücks werden will. Für die Nutzung des Landes wird ein Pachtzins vereinbart.

Meist wird Erbpacht von öffentlichen oder gemeinnützigen Institutionen, etwa Kirchen, Stiftungen oder Kommunen angeboten. Rechtlich komplizierter zu handhaben sind Verträge mit privaten Anbietern, die aber nur gelegentlich vorkommen.

Wie teuer ist das? Ein Finanzierungsbeispiel

Um einen Eindruck davon zu geben, welche finanziellen Vorteile mit einem Erbpachtvertrag gegenüber einem normalen Grundstückskauf verbunden sein können, schauen wir uns ein Beispiel an. Die Angaben zu Grundstückspreisen und Zinsen sind hier zwar möglichst wirklichkeitsnah gewählt, aber natürlich rein fiktiv, da hier eine große Spannbreite vorliegt und sich Zinsen und Konditionen je nach Konjunkturlage schnell ändern können.. Ob Kauf oder Pacht günstiger ist, kann man nur am konkreten Fall beurteilen.

Angenommen, für den Kauf eines Grundstücks werden 50.000€ benötigt. Dann werden bei einem Zinssatz von 4,8% und 2% Tilgung 280€ pro Monat für den Kredit fällig, nach rund 25 Jahren wäre der Kredit abgezahlt. Bis dahin wären also insgesamt 84.000€ zu zahlen (ohne entgangene Zinsen und ohne Nebenkosten des Grunderwerbs, wie Steuern, Maklergebühren, Grundbucheintrag etc.). Würde man ein ähnliches Grundstück von gleichem Wert in Erbpacht übernehmen, müsste man bei einer Rate von 4% mit 166€ Pacht pro Monat rechnen. Nach 25 Jahren hätte man insgesamt 49.800€ gezahlt. Die Pachtzahlungen laufen dann zwar weiter, aber das Haus ist zu diesem Zeitpunkt in der Regel schuldenfrei, so dass die Grundstückskosten nicht mehr so sehr ins Gewicht fallen. Zudem kann man ein Ankaufsrecht vereinbaren und das Grundstück erwerben, wenn die Belastung durch den Hausbau langsam geringer wird. Wie das Beispiel zeigt, ist die tatsächliche Ersparnis von Kredit- und Pachtkonditionen abhängig sowie von der angenommenen Laufzeit der jeweiligen Verträge. Bei bestimmten Konstellationen kann es durchaus sein, dass die Option, das Grundstück auf Kredit zu kaufen, vorteilhafter ist.

Was sollte bei Erbpacht beachtet werden?

Der Pachtvertrag enthält meist genaue Angaben darüber, wie das Grundstück bebaut werden darf. Hier sollte man den Vertrag möglichst offen gestalten, damit nicht bei späteren Anbauten oder der Errichtung etwa einer Garage hohe zusätzliche Pachtzinsen fällig werden.
Bei Veräußerungen des Erbbaurechts wird immer auch das Gebäude mit verkauft, man kann also nicht das Erbbaurecht getrennt vom Haus weiterverkaufen.

Die Bedingungen für die Rücknahme des Pachtrechts durch den Eigentümer (Heimfall) müssen restriktiv geregelt sein, sonst kann sich der Eigentümer unter Umständen das Grundstück mitsamt dem Gebäude günstig verschaffen. Anpassungsklauseln im Vertrag können zu einer beachtlichen Zinserhöhung über die Laufzeit führen, sind also genau zu prüfen und in die Kosten-Nutzen-Rechnung einzubeziehen. Generell gilt, dass bei hohen Zinsen die Vorteile der Erbpacht größer sind als in einer Niedrigzinsphase.

Gerade im Hinblick auf die ‚lebenslange' Laufzeit des Pachtvertrags kann sich langfristig die Tatsache, dass man eben doch nicht Eigentümer des Grundsstücks ist, auf dem das eigene Haus steht, als nachteilig erweisen. Daher sollten alle Einzelheiten des Vertrages – insbesondere Anpassungsklauseln für die Pachthöhe, Ankaufsrecht, Bebauungsrestriktionen oder Rechte des Eigentümers auf Rücknahme - sorgfältig geprüft werden.

Fazit
Die Erbpacht hilft, wenn das gewünschte Grundstück nur zur Verpachtung, nicht aber zum Verkauf steht. Dann sollte man sie– unter sorgfältiger Prüfung der Bedingungen – nicht scheuen. Sie ist aber vor allem dann von Vorteil, wenn in den ersten Jahren nach dem Hausbau die Liquidität knapp ist und daher die Verschuldung gering gehalten werden soll, und in Ballungszentren, wo attraktive Grundstücke selten und teuer sind. Dort kann man mit einem Erbpachtvertrag unter Umständen doch noch zu einem finanzierbaren Bauplatz kommen