Mallorca Immobilien Nachrichten

1. Immobilienkauf in Spanien

Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf in Spanien nicht der Schriftform und muss auch nicht notariell beurkundet werden. Für die Eintragung in das Grundbuch ist die notarielle Beurkundung allerdings zwingend erforderlich. Da aber erst der Grundbucheintrag dem Käufer eine gesicherte Rechtsposition garantiert, ist die notarielle Auflassung und Beurkundung der Kaufurkunde unabdingbar.

Die notarielle Auflassung und Beurkundung des Kaufvertrages kann theoretisch sofort erfolgen. In der Praxis sind allerdings noch einige Fragen zu klären, Dokumente einzuholen und Dinge zu erledigen. In der Regel sind dies insbesondere: Beantragung der Steuernummer durch den Käufer, rechtliche Prüfung der Immobilie durch einen Rechtsanwalt, Klärung der Finanzierung, Einholung der Löschungsbewilligung, Beibringung der Bescheinigungen über gezahlte Grundsteuern und / oder Gemeinschaftskosten, etc.

Im Normalfall vergehen so noch einmal ca. vier Wochen mit der Vorbereitung des Notartermins. Den Parteien stehen für diese Übergangszeit unterschiedliche Vertragsformen zur Verfügung welche geeignet sind die beiderseitige Willenserklärung zum Verkauf bzw. Kauf der Immobilie schriftlich zu fixieren. Ist die rechtliche Situation eindeutig und die Finanzierung gesichert kommt im Regelfall der privatrechtliche Kaufvertrag zu Anwendung. Sind von Verkäuferseite noch Leistungen zu erbringen, bzw. Dokumente vorzulegen oder der Käufer muss noch eine Finanzierung abklären bzw. auf die Freigabe von Geldmittel warten, wird entweder ein Reservierungsvertrag oder eine Kaufoption gewählt. Für die Rechtswirksamkeit sind sämtliche Verträge in spanischer Sprache abzufassen. Zusätzlich angefertigte Übersetzungen in die deutsche Sprache haben lediglich einen informativen Charakter und sind im Ernstfall bedeutungslos.

Die gängigsten Vertragsformen sind:

Der Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)

kommt zur Anwendung wenn der Käufer ein reales Kaufinteresse bekunden möchte, aber z.B. die Finanzierung des Kaufpreises noch nicht gesichert ist. Gegen eine geringe Anzahlung auf den Kaufpreis verpflichtet sich der Verkäufer die Immobilie für einige Tage verbindlich zu reservieren. In der Regel wird der Reservierungsbetrag bei einer Kaufentscheidung auf den Kaufpreis angerechnet. Kommt der Kauf nicht zustande, ist der gezahlte Reservierungsbetrag allerdings verloren.

Der Optionsvertrag (Contrato de Opción de Compra)

ist eine bindende Willenserklärung worin der Optionsgeber dem Optionsnehmer gegen Zahlung einer Optionssumme das Recht gewährt innerhalb einer festgelegten Frist die Immobilie zu einem bestimmten Preis zu erwerben. Abhängig von der Laufzeit bewegt sich die Optionssumme zwischen 10 % und 20 % des Kaufpreises, welche im Falle des Kaufes auf den Gesamtkaufpreis angerechnet wird. Kommt der Kauf innerhalb der vereinbarten Frist aus Gründen die in der Person des Käufers liegen nicht zum Tragen, ist für diesen die Optionssumme verloren. Liegen die Gründe für die Nichterfüllung der Kaufoption auf Seiten des Verkäufers, hat dieser den doppelten Betrag der Optionssumme an den Käufer als Schadensersatz zu zahlen.

Der private Kaufvertrag (Contrato privado de Compraventa)

Wird diese Vertragsform gewählt, ist mit Zeichnung des Vertrages die Immobilie rechtswirksam verkauft. Diese Vertragsform wird z.B. dann gewählt wenn sich die beiden Parteien handelseinig sind, sämtliche Papiere der Immobilie in Ordnung und die Finanzierung gesichert ist; aber aus organisatorischen oder persönlichen Gründen eine der Parteien für einen gewissen Zeitraum für eine notarielle Kaufbeurkundung nicht zur Verfügung steht. Auch fließt bei der Zeichnung des privatschriftlichen Kaufvertrages eine frei verhandelbare Anzahlung auf den Kaufpreis der Immobilie.

Der notarielle Kaufvertrag (Escritura Pública)

Die notarielle Auflassung und Beurkundung der Kaufurkunde ist Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Der Notar ist verpflichtet innerhalb von 24 Stunden nach Zeichnung der Kaufurkunde dieses dem Grundbuchamt mitzuteilen. In der Regel geschieht das via Internet. Damit geht eine Vormerkung im Grundbuch einher die für einen Zeitraum von 10 Tagen jede weitere Eintragung blockiert. Innerhalb dieser Frist sollte der Käufer die Urkunde im Grundbuchamt vorlegen (anders als in Deutschland geschieht das nicht automatisch durch den Notar). Durch Vorlage der Kaufurkunde verlängert sich die Frist für die Blockade weiterer Einträge noch einmal um 60 Tage. Innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung der Kaufurkunde hat der Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP) bei dem zuständigen Finanzamt zu bezahlen. Nach erfolgter Steuerzahlung kann die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch erfolgen.

2. Steuern beim Kauf der Immobilie

Es wird zwischen den einmaligen Steuern beim Kauf und den laufenden Steuern einer Immobilie unterschieden.

Einmalige Steuern

Bei dem Kauf einer Immobilie fallen für den Käufer entweder Grunderwerbsteuer (ITP) oder  Mehrwertsteuer (IVA) an. 

Grunderwerbsteuer bzw. Verkehrssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP)

Bei allen Immobilienverkäufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Diese ist auf den Balearen nach der Höhe des Kaufpreises gestaffelt und beträgt zwischen 8% und 10 %.

Die Neuregelung der Grunderwerbsteuer auf Mallorca ab dem 01.01.2013:

Immobilien bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € werden mit 8 % Grunderwerbsteuer belegt.

Immobilien mit einem Kaufpreis von 400.001 € bis 600.000 € werden mit 9 % Grunderwerbsteuer belegt.

Immobilien mit einem Kaufpreis von über 600.001 € werden mit 10 % Grunderwerbsteuer belegt.

Mehrwertsteuer, (Impuesto sobre el Valor Añadido, kurz IVA)

Die Mehrwertsteuer fällt bei dem erstmaligen Verkauf einer Neubau-Immobilie, bei dem Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken oder beim dem Verkauf durch eine juristische Person an. Mit Wirkung vom 31.10.2012 wurde das Gesetz zur Abführung der MwSt. (Ley del IVA, 7/2012, Art. 84) dahingehend geändert, dass der Käufer einer Immobilie die IVA direkt an das zuständige Finanzamt abzuführen hat. Bei dem erstmaligen Verkauf von neu gebauten Immobilien fällt eine Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % an. Bauland und Geschäftsgrundstücke unterliegen einer Mehrwertbesteuerung in Höhe von 21 %.

Laufende Steuern

Als laufende Steuern fallen für Immobilienbesitzer die Grund-, Einkommen- und Vermögenssteuer an.

Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI oder Contribucion).

In Spanien zahlen Immobilieneigentümer eine der deutschen Grundsteuer vergleichbarer Abgabe. Die Grundsteuer richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie und ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Für die Steuerjahre 2012 und 2013 hat die Regierung eine pauschale IBI- Erhöhung festgelegt. Durch Artikel 8 des Gesetzes werden die Gemeinden ermächtigt, einen pauschalen Prozentsatz, auf die Grundsteuer aufzuschlagen. Je nach Datum der letzten Anpassung des Katasterwertes durch die Gemeinde beträgt die pauschale Erhöhung nun zwischen 4% und 10 %

Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, kurz IRPF)

Immobilienbesitzer in Spanien unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuererklärungspflicht. Ist eine Immobilie nicht der Erstwohnsitz fällt auch bei selbstgenutzten Immobilien Einkommensteuer an. Das zu versteuernde Einkommen beträgt in diesem Fall zwischen 1,1% und 2 % des Katasterwertes. Bei vermieteten Immobilien beträgt der Steuersatz einheitlich 24.75 % auf die Mieteinkünfte wenn der Vermieter nicht in Spanien resident ist. Bei residenten Vermietern richtet sich der Steuersatz nach dem Gesamteinkommen und unterliegt der Steuerprogression. Bei dieser Gruppe von Steuerpflichtigen werden in der Regel lediglich 50 % der Einkünfte aus Vermietung zum Ansatz gebracht.

Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Am 17. September 2012 trat das Gesetz 13/2011 in Kraft, welches die Vermögenssteuer in Spanien wieder einführt und zwar sowohl für diejenigen, die Ihren Steuerwohnsitz in Spanien haben (Residenten) aber auch für diejenigen, die Immobilien oder anderen Besitz hier haben. Die Erhebung der Vermögenssteuer liegt in Spanien bei den verschiedenen autonomen Regionen, die die Möglichkeit haben, die Vermögenssteuer in einem gewissen Rahmen selber festzulegen oder sogar ganz auf die Erhebung der Vermögenssteuer zu verzichten. Bei Immobilien wird der höchste der drei folgenden Werte zugrunde gelegt: Katasterwert, Anschaffungswert, vom Finanzamt festgelegter Wert. Bei Bar- oder Sparvermögen sowie Fonds usw. werden die jeweiligen am 31.12. bestehenden Saldos versteuert. Die Zentralregierung Spaniens hat einen Freibetrag in Höhe von 700.000 € pro Person festgelegt. Eine als Hauptwohnsitz genutzte Immobilie ist bis zu 300.000 € pro Person steuerfrei. Liegt der Wert der Immobilie unter 300.000 €, so ist es nicht möglich, andere Güter dagegen zu rechnen, liegt der Wert der Immobilie über 300.000 €, wird lediglich der Wert ab 300.000 € besteuert. Derjenige, der ein Nettovermögen über den Freibetrag hinaus besitzt, ist zur Zahlung der Vermögenssteuer verpflichtet.

3. Steuern beim Verkauf der Immobilie

Für den Verkäufer einer Immobilie in Spanien fallen die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer (IRPF) an.

gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz Plusvalía)

Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden (nicht von Gebäuden) seit dem letzten Eigentumswechsel (z.B. durch Vererbung, Verkauf, Schenkung) der Immobilie. Steuerpflichtig ist der Verkäufer. Die Steuer ist spätestens 30 Tage nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags zu zahlen. Die Höhe der Plusvalia ist abhängig von dem gemeindlich festgesetzten Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde. Da die Gemeinden den Bodenwert und den Steuersatz im Rahmen der Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der lokalen Steuern selbst festsetzen, ist eine generelle Aussage über die Höhe der Plusvalia nicht möglich sondern jeweils für den konkreten Einzelfall durch einen Steuerberater ermitteln zu lassen.

Gewinnsteuer / Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, kurz IRPF)

Der Veräußerungsgewinn aus einem Immobilienverkauf unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer. Die Änderung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien wird in vielen Fällen zu erheblichen Nachteilen führen. Ab dem Jahr 2013 wird nach der Änderung im DBA zwischen Deutschland und Spanien die bislang geltende Freistellungsmethode bei der Veräußerung einer Immobilie durch die Anrechnungsmethode ersetzt. Der spanische Steuersatz auf Gewinne aus der Veräußerung einer Immobilie ist geringer als in Deutschland. Die in Spanien gezahlte Steuer auf den Veräußerungsgewinn wird nicht ausreichen, um die in Deutschland anfallende Einkommensteuer abzudecken. Es wird häufig zu einer Nachbesteuerung in Deutschland kommen. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Anschaffungspreis zzgl. anrechenbarer Kosten (Steuern, Aufwendungen zur Werterhaltung, etc.) und dem Verkaufspreis. Der Steuersatz für Spanier und Residenten beträgt 20 % bis zu einem Gewinn von 6.000 €, 22 % für Gewinne zwischen 6.001 € und 50.000 €, sowie 24 % für darüber hinausgehende Gewinne. Ab dem 01.01.2016 ermässigen sich diese Steuersätze auf 19 %, 21 % und 23%. Für Nichtresidente fällt pauschal eine Steuer von lediglich 20 % an, ab 01.01.2016 nur noch 19%. Der Käufer ist verpflichtet, wenn der Verkäufer kein Spanier oder Resident ist, 3% des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung, auf die Gewinnsteuer des Verkäufers, an das spanische Finanzamt abzuführen.

Körperschaftssteuer (Impuesto sobre Sociedades)

Ist der Verkäufer einer Immobilie eine spanische Gesellschaft so fallen auf den Veräusserungsgewinn 25 % Körperschaftssteuer an.

Wegzugssteuer für Residenten die Mallorca in Richtung eines Nicht EU-Staates verlassen.

Die neue Wegzugsteuer trifft alle Residenten, die ihren ständigen Wohnsitz in ein Nicht EU- Land verlegen, wenn sie in den letzten 15 Jahren mindestens 10 Jahre in Spanien steuerresident und Inhaber von Aktien und /oder Beteiligungen mit einem Wert von mehr als 400.000 € waren, oder an Gesellschaften mit mehr als 25 % beteiligt waren und der Wert dieser Beteiligungen mehr als 1.000.000 € betrug. Steuerschuldner, die diese Voraussetzungen erfüllen, müssen bei ihrem Wegzug aus Spanien die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Marktwert zum Zeitpunkt des Wegzugs versteuern, unabhängig davon ob sie diesen Wertzuwachs z.B. durch Verkauf realisiert haben oder nicht. Der Steuersatz beträgt für 2015 24 %, für einen Wegzug in 2016, 23 %.

Stand: 08. Januar 2015

4. Die wichtigsten Begriffe bei Immobiliengeschäften auf Mallorca

Hier haben wir für Käufer und Mieter von Immobilien auf Mallorca die wichtigsten Begriffe bei Immobiliengeschäften in Spanien zusammengefasst und deren Bedeutung leichtverständlich erklärt. Dieses ist eine Hilfe um sich bei der Immobiliensuche zu orientieren. Bevor Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen oder mieten empfehlen wir einen auf Mallorca zugelassenen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten Ihres Vertrauens beratend hinzuzuziehen. Bei Bedarf stellen wir für Sie gerne die gewünschten Kontakte zu renomierten Kanzleien, wo Ihnen erfahrene, deutschsprachige Fachleute mit Rat und Tat zu Seite stehen, her.

Abogado - Rechtsanwalt, der sich um die Interessen seines Mandanten kümmert und den notariellen Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) vorbereitet.

Aceptación de herencia - Erbschaftsannahmeerklärung.

Agente Inmobiliaria - Immobilienmakler

Arras - Anzahlung / Reservierungszahlung. Wenn Arras vereinbart sind, kann der Vertrag in der Regel dadurch aufgelöst werden, dass der Käufer anerkennt, die Anzahlung zu verlieren, oder der Verkäufer sie doppelt zurückzuzahlen hat.

Arrendador - Vermieter.

Arrendatario - Mieter.

Asiento de Presentación - Grundbuchlicher Eingangsvermerk nach Vorlage der Escritura oder aber der elektronischen Datenübermittelung durch den Notar an das Eigentumsregister hiervon.

Cargas - Lasten oder Belastungen auf einer Immobilie. (z.B. Hypothek, Wegerecht, etc.)

Cédula de habitabilidad - Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Cédula urbanística - eine von der zuständigen Gemeinde ausgestellte Bescheinigung über die Bebauungskoeffizienten eines Grundstücks.

Certificado final de obra - Bauendabnahme, Bescheinigung über die Baubeendigung.

Comunidad de Propietarios - Eigentümergemeinschaft.

Comprador(a) - Käufer(in)

Condición resolutoria - Auflösende Bedingung in einem Vertragsverhältnis, wenn bestimmte Voraussetzungen nicht erfüllt werden.

Contrato - Vertrag.

Contrato de Arrendamiento - Mietvertrag.

Contrato de obra - Werkvertrag.

Contrato de opción - Optionsvertrag. Dieser bindet den Verkäufer. Er gibt dem Käufer gegen Zahlung eines zumeist zehnprozentigen Optionsbetrages das Recht, innerhalb des Optionszeitraums die Option für ein Immobilienprojekt auszuüben.

Contrato privado de compraventa - privatschriftlicher Kaufvertrag, der bereits die Vertragsparteien bindet.

Declaración de Obra Nueva - Neubauerklärung. Diese ist in notarieller Form zu erklären, wenn das Grundstück bebaut worden ist.

Demanda - Klage.

Denuncia - Strafanzeige.

Derecho de tanteo/retracto - Vorkaufs- und Rückkaufsrecht, das zum Beispiel Mietern zusteht, aber auch bei ländlichen Grundstücken zu berücksichtigen ist.

División horizontal - Teilungserklärung bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Embargo - Pfändung eines Grundstücks, wodurch das Verfügungsrecht des Inhabers betroffen ist.

Escritura Pública de Compraventa - Synonym für notariellen Kaufvertrag, wenngleich das Wort ,,Escritura" allein nur "öffentliche Schrift" bedeutet.

Estipulaciones - Bedingungen

Expediente de dominio - Gerichtsverfahren zwecks Ersteintragung als Eigentümer eines im Grundbuch bisher nicht registrierten Grundstücks oder aber zur Korrektur der im Grundbuch zu gering angegebenen Grundstücksgröße.

Fianza - Kaution, Bürgschaft.

Finca - Liegenschaft, wird vielfach auch verwendet für ein bebautes Grundstück in ländlichen Gebieten.

Hacienda - Finanzamt.

Herencia - Erbschaft.

Hipoteca - Hypothek. Die Grundschuld existiert nicht in Spanien.

IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) - Gemeindliche Grundsteuer.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados - Stempelsteuer, etwa bei einer Zusammenlegung oder Teilung von Grundstücken

Impuesto de transmisiones patrimoniales - Grunderwerbsteuer.

Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana - Gemeindliche Wertzuwachssteuer, mit dem populären Ausdruck ,,Plusvalía".

Impuesto sobre el patrimonio - Vermögensteuer (abgeschafft), Wiedereinführung steht allerdings bevor

IPC - Preisindex für Konsumgüter, die Mieten werden in der Regel alljährlich dem IPC angepasst.

IRPF (auch kurz ,,Renta" genannt) - Einkommensteuer.

IVA (Impuesto sobre el valor añadido) - Mehrwertsteuer.

LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) - Spanisches Mietrechtsgesetz.

Licencia de obras - Baugenehmigung

Linderos - Grenzen eines Grundstücks.

NIE (Número de identificación de extranjeros) Ausländersteuernummer.

NIF (Número de identificación fiscal) - Steuernummer.

No residente - Gebietsfremder mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland aus spanischer Sicht.

Nota simple informativa - Unbeglaubigter Grundbuchauszug.

Notario - Notar. Spanische Urkundsperson. Zuständig u.a. für öffentliche Kaufverträge und Hypotheken.

Plusvalía - Gemeindliche Wertzuwachssteuer. Siehe auch ,,Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana".

Poder - Vollmacht. Vielfach werden Objekte mittels Vollmachten verkauft oder gekauft (Poder para vender, Poder para comprar).

Precontrato - Vorvertrag.

Prescripción - Verjährung.

Propiedad Horizontal – Wohnungs und Geschäftsraumeigentum aufgrund des spanischen Gesetzes Nr. 49/1960

Propietario - Eigentümer

Ratificación - Genehmigung.

Registro de la Propiedad - Grundbuchamt.

Representante Fiscal - Steuerlicher Vertreter.

Retenciones - Einbehalt in Höhe von derzeit 3% des Kaufpreises einer Immobilie für den Fall, dass der Verkäufer der Immobilie nicht steuerresident in Spanien ist. Dieser Einbehalt ist durch den Käufer direkt an das spanische Finanzamt (Hacienda) zu zahlen.

Saneamiento - Gewährleistungsansprüche bei Mängeln der Kaufsache.

Segregación de Fincas - Abtrennung einer Parzelle vom Muttergrundstück.

Servidumbre - Dienstbarkeit, z.B. Wegerecht eines Dritten, etc.

Solar - Baugrundstück.

Suelo  rústico – ländliches Grundstück

Suelo urbano - Städtischer Boden.

Suelo urbanizable - Bauland

Suelo no urbanizable - Nicht bebaubarer Boden mit nur geringer Aussicht auf Bebauung und nur bei relativ großen Flächen.

Usufructo - Nießbrauch.

Valor catastral - Katasterwert. Der steuerliche Wert des Objekts errechnet sich aus dem Katasterwert, multipliziert mit dem Erhöhungsquotienten der jeweiligen Gemeinde.

Vendedor(a) - Verkäufer(in)