Mallorca Immobilien Nachrichten

Vermietung von Auslandsimmobilien

Die Vermietung von Ferienwohnungen und sonstige Auslandsimmobilien muss natürlich auch in der Steuererklärung angegeben werden. Dies ist in der Tat nicht ganz unkompliziert, da je nach Staat in dem sich die Auslandsimmobilie befindet auch das entsprechende Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) berücksichtigt werden muss. Zudem gab es immer wieder Streit was das Thema Verluste aus der Vermietung einer Auslandsimmobilie angeht.

Handhabung in der Steuererklärung je nach DBA
Doppelbesteuerungsabkommen sind bilaterale Verträge, die die einzelnen Staaten untereinander schließen um eine konkurrierende Besteuerung zu regeln und eine doppelte Besteuerung in beiden Staaten weitestgehend zu verhindern. Eine solche Konkurrenzsituation ist bei der Vermietung von Auslandsimmobilien gegeben.

Denn der Staat in dem die Immobilie liegt, will sicherlich ebenso Steuern kassieren wie die Bundesrepublik in dem der Bürger wohnt, der die Auslandsimmobilie besitzt. Bei der Vermietung sind daher je nach Doppelbesteuerungsabkommen grundlegend zwei unterschiedliche Besteuerungsalternativen gegeben. Man unterscheidet zwischen der Freistellungsmethode und der Anrechnungsmethode.

Bisherige Handhabung der Auslandsimmobilien
Sofern die Immobilie aufgrund der Regelungen des jeweiligen Belegenheitsstaates der Auslandsimmobilien die Freistellungsmethode vorsah, unterlagen die Einkünfte aus der Vermietung in Deutschland nicht der Einkommensteuer sondern wurden im Rahmen der Steuererklärung nur dem Progressionsvorbehalt unterworfen.

Beim Progressionsvorbehalt werden die Einkünfte aus den Auslandsimmobilien selber nicht der Steuer unterworfen, erhöhen jedoch vereinfacht gesagt den Steuersatz, so dass unter dem Strich dennoch ein Mehr an Einkommensteuer aus der Steuerklärung hervorgeht. Die Bezeichnung "Freistellungsverfahren" ist daher ein wenig verwirrend, denn eine komplette Steuerfreistellung der Gewinne aus der Vermietung von Auslandsimmobilien findet in der Steuererklärung nicht statt.

Beim Anrechnungsverfahren hingegen, hat der Gesetzgeber die Einkünfte aus der Vermietung den Auslandsimmobilien in der Steuererklärung berücksichtigt, jedoch können dann die im Ausland bezahlten Steuern auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden. Auf diese Weise ist auch hier eine Doppelbesteuerung weitestgehend verhindert.

Verluste der Auslandsimmobilien bisher außen vor
Die Verluste aus der Vermietung von Auslandsimmobilien hingegen hat der Gesetzgeber bisher aus der Steuererklärung verbannt. Nur um diese ungerechte Vorgehendweise deutlich herauszustellen: Wenn man Gewinne aus der Vermietung von Auslandsimmobilien erzielt hat, wollte der Gesetzgeber diese sehr wohl in der deutschen Steuerklärung der Besteuerung unterwerfen.

Sofern man jedoch aus der Vermietung von Auslandsimmobilien Verluste erzielt hat weigerte sich der Gesetzgeber diese in der Steuerklärung mindernd zu berücksichtigen. Diese Vorgehensweise schreit jedoch geradezu nach einem Verstoß gegen die europarechtlichen Vorgaben, weshalb die Problematik rund um die Auslandsimmobilien bis vor den Europäischen Gerichtshof getrieben wurde.

Rechtsprechung zu den Auslandsimmobilien
Wenn sich der Fiskus quer stellt, sind eben die Gerichte gefragt und hinsichtlich der Thematik rund um die Anerkennung der Verluste aus der Vermietung von Auslandsimmobilien gibt es mittlerweile ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes. Dieser stellte nämlich klar, dass die Verweigerung des deutschen Staates einen negativen Progressionsvorbehalt aufgrund eines Verlustes aus der Vermietung von Auslandsimmobilien in der Steuererklärung zuzulassen ein klarer Verstoß gegen die europarechtliche Freizügigkeit ist.

Einen anderen Schluss konnte es auch nicht geben. Das Urteil trägt das Aktenzeichen C-152/03. Der Bundesfinanzhof hat im Folgeurteil zu dem vor dem Europäischen Gerichtshof abgeurteilten Fall daraufhin ebenfalls entschieden, dass die Verluste aus der Vermietung von Auslandsimmobilien in der Steuererklärung im Wege des negativen Progressionsvorbehaltes zu berücksichtigen sind. Die Entscheidungen betreffen jedoch lediglich Fälle des Freistellungsverfahrens. Ob ein Verlust auch im Anrechnungsverfahren zu berücksichtigen ist, sagen die Richter nicht.