Mallorca Immobilien Nachrichten

Urlaubsgrüße vom Finanzamt

Steuervorteile peppen die Rendite von Ferienimmobilien auf - und machen das Häuschen zum lukrativen Investment.

Wem ist im Urlaub nicht schon der Gedanke gekommen, sich eine Ferienwohnung zuzulegen. Zwar ist es nicht ratsam, sich spontan aus der Urlaubslaune heraus für einen Kauf zu entscheiden. Aber es schadet nichts, sich über die Steuerregeln zu informieren, um mögliche Vorteile, die der Fiskus bietet, in die Entscheidung einzubeziehen - die Unterstützung fällt mitunter sehr großzügig aus.

Standort

Die Frage nach dem Ferienhaus diesseits oder jenseits der Grenze ließ sich in den vergangenen Jahren mit Blick aufs Finanzamt leicht beantworten. Bei der inländischen Immobilie waren die Hauskosten viel einfacher von der Steuer absetzbar, während Verluste aus dem Ausland kaum zählten und dort erzielte Mietüberschüsse auch noch dem heimischen Finanzamt zu melden waren. Das hat sich mittlerweile gewandelt. Schwarze Zahlen aus dem EU-Ausland zählen nicht mehr, Verluste aus Spanien lassen sich sogar mit Inlandseinkünften verrechnen. Für Handwerker oder Gärtner in der Toskana oder in Tirol gibt es jetzt Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen. Bei der heimischen Ferienimmobilie sind die Beamten inzwischen kritischer, was Anfangsverluste angeht. Hohe Leerstandsraten schaden, und bei Zusatzleistungen besteht die Gefahr der gewerblichen Vermietung.

Inlands
immobilien

Grundsätzlich dürfen Finanzbeamte auch bei beständigen Verlusten nicht danach fragen, ob das Feriendomizil in den Bergen oder an der See irgendwann einmal Überschüsse abwirft. Bei vermieteten Ferienwohnungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Eigentümer schwarze Zahlen erwirtschaften wollen. Dennoch kommt das Thema Liebhaberei immer wieder auf den Tisch. Schuldzinsen, Wohnungsabschreibung und laufende Kosten zählen nicht generell ohne entsprechend hohe Einnahmen. Anfallende Verluste werden nämlich ohne Nachhaken nur anerkannt, wenn der Besitzer Haus oder Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet. Schädlich ist vor allem, wenn die Dauer der Vermietung um mehr als ein Viertel unter dem für den Ferienort üblichen Durchschnitt liegt. Ansonsten zählen Verluste nur, wenn eine langfristige Überschussprognose erstellt werden kann. Ist dies nicht möglich, geht der Fiskus von Liebhaberei aus.

Steuerfallen

Zwei Urteile geben den Finanzbeamten neue Argumente, rote Zahlen kritisch unter die Lupe zu nehmen. So geht das Finanzgericht Niedersachsen von gewerblichen Einkünften aus, wenn der Vermieter zum Hotelier wird und Gäste etwa Bettwäsche vor Ort mieten oder eine Rufbereitschaft in der Nähe der Appartementanlage nutzen können (Az.: 1 K 11.753/04). Verdacht auf Liebhaberei besteht nach Auffassung des Finanzgericht München auch, wenn die Ferienwohnung zwar fest an Urlauber vermietet, aber rund vier Wochen im Jahr für eigene Zwecke genutzt wird (Az.: 6 K 2362/06). Als unschädlich wird es nur eingestuft, wenn sich der Hauseigentümer in der Wohnung aufhält, um kleinere Renovierungsarbeiten durchzuführen oder sich turnusmäßig über den Zustand des Domizils in der Ferne vor Ort informiert.

Auslandsimmobilien

Durch eine Änderung im Jahressteuergesetz 2009 lassen sich Mietverluste bei Ferienimmobilien in Spanien oder Finnland genauso im Steuerbescheid absetzen wie bei einheimischen Objekten. Ist die Investitionsphase mit den roten Zahlen überstanden, müssen die positiven Erträge dafür versteuert werden. Das lässt sich jedoch terminlich umgehen, indem dann eine Eigennutzung eingeplant wird. Anders sieht es bei Domizilen im übrigen EU-Gebiet aus. Die dort erzielten Verluste interessieren den heimischen Fiskus jetzt nicht mehr, dafür aber auch keine Mietüberschüsse. Die dort erzielten Erträge gehören überhaupt nicht mehr in die Steuererklärung. Das ist bei roten Zahlen schlechter als in Spanien. Zwar akzeptiert das Finanzamt im jeweiligen EU-Staat die Verluste, aber der deutsche Hauseigentümer kann damit mangels sonstiger positiver Einkünfte nichts anfangen. Insoweit entfällt der Steuerspareffekt, den es für Wohnungen im Inland, auf Mallorca oder in Helsinki gibt.

Steuerrabatt

Wird das Ferien- oder Zweitdomizil in Deutschland oder im EU-Raum selbst genutzt, lassen sich haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuerlast abziehen, wenn etwa der Maler die Wände des Eigenheims in Palma, Salzburg oder Nizza streicht. Immerhin bis zu 1200 Euro gibt es hierfür im Jahr. Diese Ermäßigung verpufft aber, wenn bereits üppige Handwerkerrechnungen für den Erstwohnsitz in der Heimat von der Steuer absetzbar sind.

Eigenheimzulage

Eigenheimzulage Die gibt es zwar nur noch bei Bauantrag oder Kauf vor 2006 acht Jahre lang, jetzt aber auch für Wohnungen oder Häuser im EU-Ausland. Diese Förderung lässt sich für Altfälle noch nachholen. Beim Finanzgericht Köln sind aktuell mehrere Verfahren anhängig, ob es die Zulage für Auslandsimmobilien auch bei längst verjährten Jahrgängen geben muss. Ratsam ist daher, erst einmal den Antrag zu stellen.

Ferieninmobilien - So viel lässt sich sparen

Ferieninvestition: Ein verheirateter Anwalt mit einem Einkommen von 150.000 Euro vermietet eine Wohnung auf Mallorca an Feriengäste mit dem Kalkül, das Domizil in rund 15 Jahren als Altersruhesitz zu nutzen. Dank Sommer- und Winterbelegung fließen jährlich 4000 Euro Miete. Die laufende Kosten betragen 3000 Euro, Abschreibungen 6000 Euro und Schuldzinsen 3500 Euro. Der Fiskus beteiligt sich mit 61.320 Euro an der Ferieninvestition.

So viel lässt sich sparen: Einkommen bisher 150000 Euro Steuer 2009*53668 EuroAbzug Mietverluste-8500 Euro neu zu versteuern 141500 Eurofällige Jahressteuer 49580 Euro Ersparnis im Jahr 4088 Euro über 15 Jahre 61320 Euro

* laut Splittingtabelle inkl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag.