Mallorca Immobilien Nachrichten

Langzeitmieten auf Mallorca und das spanische Mietgesetz LAU

Erst das im November 1994 geänderte spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamiento Urbano – LAU) ermöglichte eine Entwicklung des spanischen Mietmarktes. Eine Vermietung vor diesem Zeitpunkt glich häufig einer Enteignung des Eigentümers. Viele Spanier stehen daher einer Vermietung ihrer Immobilie nach wie vor skeptisch gegenüber und insbesondere auf dem spanischen Festland stehen viele Immobilien leer.

Es ist daher wichtig bevor Sie Sich zu einer Langzeitmiete auf Mallorca entschliessen einige Besonderheiten im spanischen Mietgesetz zu kennen. AM Inmobiliaria y Promociones Immobilien Mallorca SL erklärt hier die wichtigsten Punkte:

 

Vertragslaufzeiten

Ein spanischer Standartvertrag wird für den Zeitraum eines Jahres

geschlossen. Dieser kann – sofern der Mieter diesen nicht mit einer

30tägigen Frist zu seiner jährlichen Erfüllung kündigt – jährlich auf

maximal vier weitere Jahre verlängert werden. Sollte nach Ablauf der

insgesamt fünfjährigen Mietdauer der Vermieter den Vertrag ebenfalls nicht

kündigen, so ist der Vertrag bis auf maximal drei weitere Jahre

verlängerbar. Dann muss ein neuer Vertrag zwischen den Parteien

geschlossen werden.

Die zwingende Verlängerung des Mietvertrags auf insgesamt fünf Jahre ist

jedoch nicht für alle Immobilien anzuwenden. So genannte

Luxusimmobilien können hiervon ausgenommen sein und die Parteien

können die Mietdauer frei bestimmen. Auch Sonderklauseln oder die Wahl

eines Saisonmietvertrags können unter bestimmten Voraussetzungen,

welche genauestens geprüft werden müssen, eine automatische

Verlängerung des Vertrags verhindern.

 

Mietkaution und –garantien

Das spanische Mietgesetz sieht bei Vermietung von Wohnräumen lediglich

eine Monatsmiete vor. In der Praxis jedoch werden in der Regel zwei

Monatsmieten als Sicherheit gegen Schäden an dem Mietobjekt gefordert.

Bei luxuriösen Objekten kann dieser Betrag jedoch auch weit höher sein.

Eine Verzinsung des Betrags ist eher unüblich. Ein „Abwohnen“ der

Kaution in den letzten Monaten der Mietdauer lässt das spanische

Mietgesetz nicht zu. Der Mieter macht sich hiermit sogar strafbar und es

kann ernsthafte Folgen nach sich ziehen. Dennoch ist der Mieter nicht

machtlos, sollte er befürchten, dass die Kaution unberechtigt vom Vermieter

einbehalten wird. Ein Anwalt kann hier die richtige Hilfestellung bieten,

häufig wird dann bei einem Notar, unter vorheriger Ankündigung bei dem

Vermieter, die ausstehenden Mietzahlungen hinterlegt, bis sich die Parteien

auf eine Lösung geeinigt haben.

Vielfach wird von den Eigentümern auch ein Aval (spanische

Bankbürgschaft) zur Absicherung der monatlichen Mietzahlung von dem

Mieter gefordert. Für einen Nichtresidenten, der keinerlei Bankhistorie bei

den hiesigen Instituten vorweisen kann, bedeutet dies, dass der betreffende

Betrag auf dem Konto eingefroren wird. Einziger Vorteil dieser Prozedur

ist, dass der betreffende Betrag verzinst wird. Da die Erstellung bei der

Erstellung Avals eine Gebühr anfällt und dieser auch monatliche Kosten

verursacht, einigen sich viele Mietparteien auf eine Vorauszahlung der

Miete, um Kosten und Bürokratie zu vermeiden.

Häufig reicht auch ein Schlichtungsvertrag, der zusätzlich zum Mietvertrag

geschlossen wird, um die vertraglichen Vereinbarungen auf beiden Seiten

zu garantieren. Bei diesem Schlichtungsvertrag vereinbaren beide Parteien,

das Urteil eines Schiedsgerichts anzuerkennen. Das hat einen immensen

Kosten- und Zeitvorteil, da die Gerichte zeitweise sehr überlastet sind und

bis zu einem Verhandlungstermin wertvolle Zeit verloren geht. Wichtig für

den Mieter ist, dass er genauso das Recht hat, die Leistungen des

Schiedsgerichts zu beanspruchen wie der Vermieter.

 

 

Mieterhöhung – Mietminderung

Anders als in vielen europäischen Ländern sieht das spanische Mietgesetz

bei Standartverträgen lediglich vor, die Miete jährlich um die Inflationsrate

(IPC) zu erhöhen. Diese wird jedes Jahr durch das nationale Statistikinstitut

veröffentlicht und kann im Internet leicht recherchiert werden. Die

Mieterhöhung bedarf einer schriftlichen Benachrichtigung des Vermieters.

Ein sehr großer Unterschied besteht hinsichtlich des Themas

Mietminderung. Die Miete kann nur dann gemindert werden, wenn ein Teil

des gemieteten Objekts nicht mehr genutzt werden kann. Die Miete darf

dann um den prozentualen Flächenanteil gemindert werden – jedoch erst

nach dem 21. Tag und lediglich nach vorheriger schriftlicher Ankündigung.

Sollte der Mieter die Miete dennoch kürzen, bringt er sich in Gefahr, dass

ihm der Mietvertrag fristlos gekündigt wird, da er aufgrund der

Mietminderung eine grobe Pflichtverletzung der vertraglichen Vereinbarung

begeht. Sollte ein Mangel vorherrschen und der Vermieter diesen trotz

schriftlicher Aufforderung nicht beheben, so muss der Meter ein getrenntes

Verfahren zur Beseitigung des Mangels beantragen. Rechtlicher Beistand ist

hier wichtig und zu empfehlen.