Mallorca Immobilien Nachrichten

Immobilienanlagen haben viele steuerliche Vorzüge

Die Flucht in Sachwerte gewinnt angesichts der Finanzkrise an Bedeutung. Da passt es gut, dass der Fiskus Mietshaus und Immobilienfonds privilegiert.

Seit Neujahr 2009 macht die Abgeltungsteuer Schluss mit steuerfreien Kursgewinnen bei Wertpapieren. Immobilien hingegen behalten ihre Spekulationsfrist und Auslandsinvestments lösen unverändert keine oder nur geringe Abgaben aus. Für die Investition in Steine und Beton bleiben die Steuerregeln oder verbessern sich sogar, vor allem jenseits der Grenze und für offene Immobilienfonds. Auch Selbstnutzer profitieren durch hohe Abschreibungen fürs Denkmalobjekt, und über Wohn-Riester gibt es jetzt auch wieder eine staatliche Förderung.

Während Geldanleger völlig neue Steuerregeln beachten und ein Viertel Pauschalabgabe auf fast alles zahlen müssen, können sich Investoren in Steine und Beton entspannt zurücklehnen. Offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Hausbesitzer behalten aber ihre Spekulationsfrist und mit der Abgeltungsteuer müssen sich Vermieter kaum beschäftigen. Nach der aktuellen Rechtsprechung dürfen Finanzbeamte auch bei beständigen Verlusten nicht danach fragen, ob das Domizil irgendwann einmal schwarze Zahlen abwirft. Bei vermieteten Wohnungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Eigentümer Überschüsse erwirtschaften wollen.

Das Thema Liebhaberei ist daher auch bei üppigen roten Zahlen tabu, so dass auch hohe Schuldzinsen, laufende Kosten und Abschreibungen ohne entsprechende Einnahmen zählen. Damit kommt es bei der Mietimmobilie ab Fertigstellung oder Kauf regelmäßig erst einmal zu hohen Werbungskostenüberschüssen, die mit anderen Einkünften verrechenbar sind. Ähnlich günstig sieht es bei an wechselnde Gäste vermieteten Ferienhäusern aus. Auch hier ist unerheblich, ob auf Dauer ein Überschuss zu erzielen oder beabsichtigt ist. Als Einschränkung darf lediglich die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mehr als 25 Prozent unterschritten sein. Steueränderungen gibt es zwar bei offenen Immobilienfonds, aber meist zugunsten des Anlegers. Die Papiere zählen zu den herkömmlichen Investmentfonds, wodurch auch der Saldo aus heimischen Mieterträgen minus Kosten und AfA plus Verkaufsgewinne innerhalb von zehn Jahren zu den Kapitaleinnahmen gehört und ab 2009 nur ein Viertel Abgaben auslöst. Die Fondsmanager können Gewinne aus heimischen Bürokomplexen und Einkaufsparks auch 2009 an ihre Anleger steuerfrei ausschütten, wenn sie die zehnjährige Spekulationsfrist einhalten.

Mieten und Verkaufserlöse von jenseits der Grenze interessieren den heimischen Fiskus nach 2008 überhaupt nicht mehr, der bisherige Progressionsvorbehalt wird gestrichen. Der sorgt nur noch bis 2008 dafür, dass der Steuersatz auf das übrige Einkommen anzieht. Fonds, die überwiegend oder nur auf Auslandsimmobilien setzen, drücken die Steuerpflicht für den Sparer künftig sogar tendenziell gegen Null, in der Nachsteuerrendite kommt da kaum ein Rentenfonds mit. Offene Immobilienfonds werden durch die Abgeltungssteuer für viele Anleger steuerlich noch attraktiver als derzeit ohnehin schon.

Geschlossene Immobilienfonds müssen gar keine neuen Vorschriften beachten. Anfangsverluste sind zwar seit Ende 2005 nicht mehr sofort verrechenbar. Dafür sorgen die gestundeten roten Zahlen aus der Investitionsphase nun dafür, dass das Finanzamt bei den Überschüssen der Folgejahre durch das abgebaute Anfangsminus erst einmal genauso leer ausgeht, wie beim späteren Verkaufserlös, wenn der Fonds liquidiert wird. Dieses Geschäft wird nämlich erst nach Ablauf von zehn Jahren eingeplant.

Bei Fondsobjekten jenseits der Grenze zahlen Anleger für erzielten Einkünfte dort unter Anwendung der gewährten Freibeträge und moderaten Tarife kaum oder keine Abgaben. Im Inland bleiben die Einnahmen steuerfrei. Sie wirken sich nur dann weiter über den Progressionsvorbehalt aus, wenn der Fonds außerhalb der EU sitzt. Die Belastung ist aber meist minimal.

Immobilienaktien hingegen trifft die Abgeltungsteuer, da Spekulationsfrist, Werbungskostenabzug und das Halbeinkünfteverfahren auf die Dividenden entfallen. Negativ schlägt ebenfalls zu Buche, dass sich realisierte Verluste mit Aktien im Gegensatz zu allen anderen Wertpapieren nicht mit Zinsen und Dividenden, sondern nur mit einem Aktienplus verrechnen lassen. Dafür bleibt Aktionären der Vorteil, dass ihre Immobilieninvestments liquider als Mietshaus und geschlossener Fonds sind. Sofern sich Zertifikate auf Immobilienindizes beziehen, rutschen die schneller in die Abgeltungsteuer. Denn der Bestandsschutz für Kursgewinne gilt nur beim Verkauf bis Ende Juni 2009. Dafür lassen sich ab der zweiten Jahreshälfte realisierte Verluste mit anderen Kapitaleinnahmen verrechnen, insoweit fällt keine Abgeltungsteuer an.

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