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Immobilien: Vorsicht, Kredit!

Baufinanzierung ist eine Wissenschaft für sich, die nicht jeder Immobilienbesitzer wirklich versteht. Das nutzen einige Banker und Vermittler aus und schwatzen ihren Kunden hoch riskante Verträge auf. Handelsblatt.com analysiert, welche Kreditvarianten für Kunden gefährlich werden können.

Beim Blick auf die Immobilieninserate in der Zeitung werden viele Leser mürrisch. Allzu hoch erscheinen die Mieten und viel zu klein und unkomfortabel die feilgebotenen Wohnungen. Trotz Wirtschaftskrise und kaum messbaren Inflationsraten sind die Mieten in 62 Prozent der deutschen Städte im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen, berichtet das Wirtschaftsforschungsinstitut Empirica. In einigen Städten sogar um knapp 20 Prozent.

Warum also den Vermieter mästen, anstatt selbst ein Objekt zu kaufen? Aktuell sind die Zinsen für Baugeld noch niedrig, die Preise vielerorts moderat. Jetzt ist die Gelegenheit zum Erwerb einer Immobilie günstig. Die Rechnung geht aber nur auf, wenn der Käufer sein Objekt solide finanziert. Gerade beim Kredit lauern jedoch viele Fallen, die das Budget schnell um fünfstelligen Betrag belasten können.

Hohe Beleihung: Kräftige Aufschläge

Von den aktuell noch niedrigen Zinsen profitieren vor allem Kreditnehmer, die in den letzten Jahren größere Beträge ansparen konnten. Wer nur wenig oder gar kein Eigenkapital beim Kauf beisteuern kann, muss hohe Aufschläge zahlen. "Die Banken sind derzeit bei der privaten Baufinanzierung zurückhaltender als noch vor Kurzem und achten auf einen hohen Eigenkapitalanteil", sagt Oliver Mihm, Vorstandschef der Managementberatung Investors Marketing.

Die Folge: Kredite mit einem Beleihungswert von hundert Prozent sind bis zu einen Prozentpunkt teurer als Darlehen für Objekte mit einer Kreditquote von 50 Prozent. Zwischen einem Prozentpunkt mehr oder weniger liegen bei Baudarlehen Welten. Ein vergleichbarer Kredit über 100 000 Euro verteuert sich im Laufe der zehnjährigen Zinsbindung um rund 10 000 Euro.

Kredite mit extremen Beleihungen sollten deswegen nur Kunden wählen, die keine andere Wahl haben und finanziell auch in der Zukunft abgesichert sind. Das gilt etwa für Beamte oder junge Aufsteiger aus Familien, die zur Not bei den Raten einspringen können.

Wer eine solche Finanzierung abschließt, sollte außerdem sicher sein, dass nicht in ein paar Jahren ein Umzug ansteht. Wenn der Verkaufspreis deutlich unter dem Kaufpreis liegt, droht sonst eine Finanzierungslücke. "Viele Kunden unterschätzen das Risiko einer drohenden Überschuldung", sagt Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen.

Fremdwährungsdarlehen: Verluste in Yen und Franken

Immerhin: Bei Darlehen mit hohen Beleihungen weiß der Kunde was auf ihn zukommt. Ein Blick auf das Tilgungstableau zeigt, wie die Kreditsumme mit jeder Rate ein wenig schrumpft. Langsam aber sicher.

Bei Fremdwährungsdarlehen ist das anders. Hierbei nehmen Kunden in Deutschland einen Kredit in einer fremden Währung auf, meist in Schweizer Franken oder japanischen Yen. Solche Kredite gibt es zu sagenhaft günstigen Zinsen. Darlehen in Schweizer Franken gibt es schon zu einem Zins von 1,6 Prozent, in Yen für 1,2 Prozent.

Neben günstigen Zinsen können Kunden von der Entwicklung der Devisenkurse profitieren. Wenn der Euro im Vergleich zum Franken oder Yen fällt, reduziert sich die Kreditsumme im gleichen Maße. Das Problem: In den letzten Monaten ging die Rechnung nicht auf.

Im September 2000 war ein Euro noch 93 Yen wert. Seitdem ging es lange Zeit stetig hoch. Im September 2007 lag der Euro bei 165 Yen, aktuell kostet er immer noch 132 Yen. Die Kursentwicklung beim Schweizer Franken verlief zwar nicht so extrem, für Auslandsschuldner aber gleichfalls unerfreulich.

Eine Rechnung der Frankfurter Finanzberatung FMH zeigt, wie dramatisch sich Turbulenzen an der Währungsmärkten auf die Kredite auswirken. Wer Anfang 2007 ein Darlehen über 100 000 Euro in Schweizer Franken abgeschlossen hatte, machte im Vergleich zu einem Darlehen in Euro zum höheren Zins bis Anfang Juni einen Verlust von rund 5 600 Euro. Bei Abschluss im Januar 2008 liegt der Unterschied bei rund 6 500 Euro.

Noch höher fallen die Verluste bei Yen-Darlehen aus. Der gleiche Kredit verteuerte sich bei Abschluss im Januar 2007 im Vergleich zu einem deutschen Standard-Darlehen um 11 700 Euro. Wer seine Finanzierung Anfang 2008 vereinbarte, beklagt eine Differenz von 14 300 Euro. "Fremdwährungsdarlehen sind riskant und nur etwas für Devisenprofis", resümiert FMH-Inhaber Max Herbst.

Variable Darlehen: Risiko Zinsanstieg

Mit besonders niedrigen Zinsen von zwei Prozent locken aktuell zahlreiche Vermittler und Banken auch für Kredite in Euro. Traditionelle Darlehen kosten im Schnitt den 2,5-fachen Satz. Der Unterschied: Die Billigkredite gibt es zu einem variablen Zins. Die Konditionen orientieren sich am Euribor - einem Satz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen.

Dieser Referenzzins ist seit dem Höhepunkt der Finanzkrise massiv gefallen. Dreimonatsgeld leihen sich die Banken in der Euro-Zone derzeit für weniger als 1,3 Prozent. Dies ist ein Ergebnis der drastischen Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank. Zudem haben die Notenbanken rund um den Globus die Geldmärkte mit Liquidität förmlich überschwemmt.

Die Nachfrage nach variablen Darlehen ist groß. So verzeichnen Vermittler wie die zum ING-Konzern gehörige Interhyp ein deutlich gestiegenes Interesse an variablen Baudarlehen. Auch die jüngsten Zahlen aus der Transaktionsplattform Europace des Berliner Finanzdienstleisters Hypoport legen nahe, dass die Nachfrage nach variablen Darlehen seit Jahresanfang ansteigt, obwohl die klassischen Annuitätendarlehen bei weitem dominieren.

Finanzexperten und Verbraucherschützer warnen schon lange vor Risiken und Nebenwirkungen dieser Finanzierung. "Es handelt sich um eine Zinswette", sagt Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg. In der Tat, der momentan günstige Zins gilt in der Regel nur für drei Monate. Dann wird er jeweils wieder neu an den Dreimonats-Euribor angepasst.

Das kann eine Weile gut gehen, wenn die Zinsen gleich bleiben oder sinken. Aber es kann teuer werden, wenn die Zinsen steigen. Und bei einem Euro-Leitzins von einem Prozent bleibt nicht mehr viel Spielraum nach unten. Wenn durch die Geldspritzen der Notenbanken und die Billionen-Konjunkturprogramme vieler Staaten die Inflation wieder steigt - was nicht wenige Ökonomen befürchten -, dann verteuern sich auch die Kredite entsprechend.

"Wer wenig Luft hat, der sollte die Finger davon lassen", warnt Verbraucherschützer Scobel. "Sonst fliegt ihm die Finanzierung um die Ohren, wenn die Zinsen steigen." Interhyp-Sprecherin Heidi Müller ergänzt: "Solche Darlehen eignen sich nur für Leute, die auch den Zinsmarkt beobachten."

Die Strategie, einen Zeitraum mit niedrigen Zinsen mit einem variablen Darlehen zu überbrücken und kurz bevor die Zinsen ansteigen in ein klassischen Darlehen mit fest vereinbarten Zinsen zu wechseln, geht aber nicht immer auf. "Die meisten werden vom Zinsanstieg überrascht und zahlen dann im Vergleich zum herkömmlichen Hypothekenkredit drauf", sagt Herbst.

So sind die Kurzfristzinsen, gemessen am Euribor, in den vergangenen zehn Jahren etwa schon zweimal in relativ kurzer Zeit über die Fünf-Prozent-Markte gestiegen. Wenn so etwas passiert, steigt die Monatsrate exorbitant. Ohne ausreichende Reserven können Kreditnehmer die sprunghaft steigenden Raten nicht mehr bedienen.

Vorteile bietet ein variables Darlehen, wenn in nächster Zeit höhere Zahlungen anstehen oder etwa ein höherer Betrag, etwa aus einer Geldanlage, fällig wird, den man in die Finanzierung einbauen will. Denn ein Euribor-Darlehen lässt sich meist alle drei Monate ganz oder teilweise tilgen, ohne dass hohe Vorfälligkeitsentschädigungen wie beim Annuitätendarlehen fällig werden.

Absprung verpasst

Allerdings werben längst nicht alle Anbieter mit günstigen variablen Darlehen. Einige berechnen dafür sogar mehr als für Zehnjahres-Hypotheken. "Damit lassen sich die Banken den Aufwand bezahlen, falls der Kunde nach drei Monaten wieder abspringt", meint Herbst. Wer also zu seiner Sparkasse oder Volksbank geht, um ein günstiges variables Darlehen abzuschließen, sollte sich auf Enttäuschungen gefasst machen. In diesem Terrain dominieren die Hypothekenvermittler.

Für variable Darlehen mit einer Zinsobergrenze (Cap) berechnen die Anbieter neben Bearbeitungsgebühren auch noch eine sogenannte Cap-Prämie. Dadurch steigen die Zinsen im gewählten Zeitraum nicht über die vereinbarte Grenze. Die beträgt aber schon bei zehnjährigen Bindungen über sechs Prozent. Daher raten Fachleute wie Herbst oder Scobel: lieber die derzeit immer noch günstigen langfristigen Zinsen nutzen und für zehn oder noch mehr Jahre Planungssicherheit schaffen.

Policendarlehen: Wette verloren

Planungssicherheit vermissen auch Kunden, die vor einigen Jahren Darlehen mit endfälliger Tilgung vereinbarten. Sie zahlen der Bank über die vereinbarte Laufzeit nur die Zinsen und verzichten auf eine schrittweise Tilgung der Schuld, wie bei klassischen Annuitätendarlehen üblich. Gleichzeitig schließt der Kreditnehmer eine Lebensversicherung ab, in die er Monat für Monat bis zum Ende der Darlehenslaufzeit einzahlt.

Mit der prognostizierten Summe, so rechnen es immer noch viele Vertreter vor, lässt sich das Darlehen locker tilgen. Hinzu kommen steuerliche Vorteile, vor allem, wenn es sich um vermietete Objekte handelt.

Solche Baufinanzierungsmodelle drückten Berater und Verkäufer nach Angaben von Branchenexperten bis vor wenigen Jahren massiv in den Markt. Statt zu tilgen, investierten Immobilienkäufer in Lebensversicherungen, Investmentfonds oder Bausparverträge. Der zweite Börsencrash innerhalb eines Jahrzehnts hat die Variante mit Investmentfonds zum Ladenhüter gemacht. "Da baut fast niemand mehr seine Finanzierung drauf", sagt Thilo Wiegand, Vorstandsmitglied des Berliner Finanzdienstleisters Hypoport.

Aber die Börsenturbulenzen dieses Jahrzehnts haben auch die versprochenen Gewinne der Lebensversicherungen zur Makulatur gemacht. Zudem haben die Policen nach dem Wegfall der Steuerprivilegien 2005 deutlich an Reiz verloren. In dem Segment dominieren heute die Sofortdarlehen der Bausparkassen. Auch dabei wird die Tilgung ausgesetzt, der Kunde zahlt monatlich in einen Bausparvertrag, der am Ende der Laufzeit den Kredit tilgt.

Das Hypoport-Management schätzt, dass immer noch jedes zehnte Darlehen mit Tilgungsersatz verkauft wird. Davon fließen 85 Prozent in Bausparverträge und 15 Prozent in Lebensversicherungen. Diese Angaben basieren auf den Transaktionen über die Europace-Plattform, über die nach Angaben des Unternehmens ein Baufinanzierungsvolumen von rund einer Mrd. Euro monatlich abgeschlossen wird. Dies entspreche etwa zehn Prozent des Marktes.

Das ist immer noch viel, denn die meisten Baufinanzierungsexperten raten mittlerweile von einem Tilgungsersatz ab, weil sich dieses Modell meist nicht lohnt - und weil die meisten Berater dieses Konstrukt dem Kunden nicht solide vor- und durchrechnen. Denn bei Versicherungen sollte nur mit der garantierten Leistung kalkuliert werden, und dann sieht man schnell, dass sich diese Variante nicht auszahle, wie Stefan Albers, Präsident des Bundesverbandes der Versicherungsberater aus seiner Praxis berichtet.

Bei der Alternative über einen Bausparvertrag, ein Konstant-Darlehen, lohnt sich zumindest ein zweiter Blick. Aber nur, wenn der Berater auch genau rechne, sagt Baufinanzierungsprofessor Heinrich Bockholt. Letztlich sei entscheidend, mit welchem Modell das Darlehen bei gleicher Rate zuerst abbezahlt sei.

"Das Kernproblem ist, dass es sich um ein Zinsdifferenzgeschäft handelt", sagt Albers. "Man spekuliert darauf, dass die Verzinsung der Lebensversicherung inklusive aller Kosten höher ist als der Effektivzins des Darlehens. Und diese Rechnung geht einfach nicht auf", stellt Albers fest.

Denn in der Praxis sei es so, dass die komplette Ablaufleistung angesetzt werde, auch wenn in einer Fußnote darauf hingewiesen werde, dass die Summe nicht garantiert ist. Seine Kritik: "Das sind Modelle, die dazu entwickelt wurden, die Provisionszahlungen zu optimieren."

Kreditexperte Max Herbst rät den Finanzierern mit endfälligen Versicherungsdarlehen oder mit Fondssparplänen, vorzeitig zusätzlich eine regelmäßige Tilgung zu vereinbaren, damit mögliche Lücken am Ende reduziert oder vermieden werden.

Die Mehrzahl der Häuslebauer sollte lieber zum klassischen Annuitätendarlehen greifen: So heißt es selbst beim Versicherungsverband GDV zur Darlehen-Policen-Kombination: "Das Geschäft ist noch da, aber die Lebensversicherer und die Kunden haben das Interesse daran verloren." Ein Glück, sagt der Bremer Verbraucherschützer Arno Gottschalk. Der rät Betroffenen noch zu prüfen, ob der Vermittler in der Vergangenheit nicht falsch beraten hat.