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Immobilien erben und vererben in Spanien

Für in Spanien lebende Ausländer stellt sich irgendwann die Frage, was spätestens nach ihrem Tod mit der eigenen Immobilie geschehen soll. Im Paragraphen-Dschungel des spanischen und deutschen Rechts dürfte sich kaum ein (Non)-Resident zurechtfinden.:

Die rechtlichen und steuerlichen Fragen stellen sich anlässlich einer Erbschaft ähnlich wie beim Erwerb einer Immobilie. Das spanische Notariats- und Grundbuchwesen ist sehr unterschiedlich zum deutschen. Vor allem bedarf es zur Eintragung des Erben im Grundbuch der notariellen Erbschaftsannahme. Erst dann kann der Erbe z. B. verkaufen. Es sind also Besonderheiten wie diese, die es in Deutschland nicht gibt, aber im Rahmen der Abwicklung des Erbfalles zwingend zu beachten sind, obgleich eigentlich deutsches Erbrecht anzuwenden ist. Die spanische (Ferien-) Immobilie geht im Falle einer Erbschaft auf die Erben über (§ 1922 BGB).

Die erbrechtliche, grundbuchrechtliche und steuerrechtliche Fragen richten sich einmal nach deutschem und einmal nach spanischem Recht. Bei einem deutschen Erblasser gilt zwar ausschließlich deutsches Erbrecht (Art. 25 EGBGB und Art. 9 Nr. 8 Código Civil). Damit ist der scheinbar einfache Fall einer Immobilienerbschaft in Spanien aber nicht gelöst. Denn will der deutsche Erbe nun das erworbene Grundstück auf seinen Namen umschreiben lassen, so muss er die nach spanischem Recht zwingend erforderliche notarielle Erbschaftsannahme erklären. Der Notar bewirkt jedoch damit anders als deutsche Notare nicht automatisch auch die Grundbuchumschreibung. Aus diesen Gründen ist Vorsicht geboten. Hier kann, wie beim Immobilienerwerb selbst, durch den Notar per Fax oder per E-Mail dem Grundbuchamt die Tatsache der Erbschafts mitgeteilt werden (asiento de presentación), was eine 10tägige bzw. 60tägige Sperrfrist (ähnlich einer deutschen Vormerkung) auslöst.

Unumgänglich ist die Eintragung der Erbschaftsannahme auch dann, wenn die Immobilie danach verkauft werden soll und der Erwerber eine Bankenfinanzierung für den Kaufpreis benötigt. Die Banken verlangen nämlich, dass zunächst die Erbschaft im Grundbuch eingetragen ist, bevor sie eine Hypothekenfinanzierung für den Käufer bewilligen. Damit der Grundbucheintrag gesichert wird, müssen auch Erben eine N.I.E.-Nummer (número de identificación de extranjero) beantragen. Ohne Zahlung der Erbschaftssteuern findet die Umschreibung nämlich nicht statt. Und ohne eine N.I.E.- Nummer können die Steuern nicht fristgerecht bezahlt werden. Der Erhalt dieser Nummer dauert mitunter bis zu zwei Monaten.

SPANISCHE UND DEUTSCHE ERBSCHAFTSSTEUERN
Die Erbschaft führt dazu, dass Erbschaftssteuern innerhalb eines halben Jahres ab dem Todestag bezahlt werden müssen. Das kann ohne vorherige Erbschaftsannahme geschehen. Meist wird allerdings erst diese Erklärung abgegeben, dann die Steuerzahlung vorgenommen. Wer die Erbschaftssteuern nicht innerhalb der Frist zahlt, muss mit erheblichen Säumniszuschlägen rechnen. Grunderwerbsteuern fallen allerdings neben den hohen spanischen Erbschaftssteuern nicht an.

Weil ein Doppelbesteuerungsabkommen in Bezug auf Erbschaftssteuern fehlt, müssen grundsätzlich auch die Erbschaftssteuern in beiden Ländern parallel, also doppelt, bezahlt werden. Es gilt nur die Anrechnungsmethode, d. h. die niedrigeren Steuern werden bei den höheren Steuern angerechnet. In der Regel sind in Spanien die Erbschaftssteuern erheblich höher - dies, weil auch für Kinder als Regelerben nur ein Freibetrag in Höhe von ca. 16.000 € vorgesehen ist, während in Deutschland ein Freibetrag von nunmehr 400.000 € gilt.

Ohne Verwandtschaftsgrad entfällt auch der spanische Freibetrag. Selbst kleine Vermögen werden besteuert, während dies in Deutschland nicht der Fall ist. Die spanische Erbschaftssteuer beträgt selbst bei Kindern mit einem zu besteuerndem und in Spanien belegenen Vermögen von nur 120.000 € 16,15 % also 15.606 € , bei 400.000 € liegt der Prozentsatz bei 25,5 % und die Steuer beträgt 80.655 €. Ab etwa 800.000 € Vermögen beträgt der Steuersatz dann konstant 34 %. Weiter erhöht sich der Steuersatz, wenn der Erbe Vorvermögen ist Spanien hat.

Im Erbfall ist aber den Erben der Wert der Immobilie meist unbekannt. Es werden dann oft anstatt dem vorgeschriebenen Marktwert (valor real), der Katasterwert mit 2 multipliziert und als wahrer Wert und damit als Besteuerungsgrundlage angegeben. Der Katasterwert liegt aber unter dem Verkehrswert, also kann das Finanzamt den Verkehrs- und Besteuerungswert ermitteln und festlegen. Dann werden Nachschläge erhoben, die sehr hoch sein können. Neben der Erbschaftssteuer fällt auch die sogenannte plusvalia, die gemeindliche Wertzuwachssteuer an. Ist man einmal Eigentümer der ererbten Immobilie geworden, so hat man jährlich die Grundsteuer (I.B.I.) zu zahlen. Daneben fallen in Spanien nach wie vor Einkommenssteuern auf die Immobiliennutzung an. Die Vermögenssteuern sind jüngst abgeschafft worden.

VORSORGE und ERBRECHT
Weil das geschilderte Verfahren kompliziert ist, sollte man sich fachkompetent beraten lassen. Durch die Beratung im spanischen und im deutschen Erb- und Steuerecht besteht die Möglichkeit, nicht nur den Erwerb einer Spanienimmobilie, sondern auch die Erbschaftsannahme mit präventiven erbschaftssteuerrechtlichen Fragen zu verbinden.

UMSCHREIBUNGEN UNTER LEBENDEN / NIESSBRAUCHSRECHT
Um die hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden, können Umschreibungen des Grundbesitzes unter Lebenden getätigt und ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern vorbehalten werden. Eine Schenkung nützt hingegen nichts, da die Schenkungssteuer identisch mit der Erbschaftssteuer ist, aber nicht einmal ein Freibetrag bewilligt wird. Eine Umschreibung unter Lebenden ist nicht kostenlos, mindert aber die  erbschaftssteuerliche Belastung.

Wissen sollte man, dass selbst ein Nießbrauchsrecht pfändbar ist (das Wohnrecht, derecho de habitación nicht) und der potentielle Erblasser und Nießbraucher nun von seinen Kinder abhängig ist und nicht mehr frei verkaufen kann. Weil manchmal die liebsten Kinder die Angewohnheit haben, die bösesten Ehegatten zu heiraten, sind hier familiäre Konflikte oft vorprogrammiert. Die Kinder können den Eltern eine dem deutschen Recht unterworfene unwiderrufliche „Rückübertragungs-Vollmacht” geben. Ob so eine Konstellation aber vor den strengen spanischen Grundbuchrichtern standhält, hängt letztlich vom Einzelfall ab.

DEUTSCHE NOTARIELLE VOLLMACHTEN
Eine dem deutschen Recht unterstellte notarielle Vollmacht kann über den Tod hinaus wirksam sein. Nach spanischem Recht hingegen erlöschen Vollmachten automatisch mit dem Tod des Vollmachtgebers/Erblassers (Art. 1732 Nr.3, Art. 1718 II Código Civil). Es kann hier ein Grenzbereich zwischen deutschem und spanischem Recht entstehen, der noch nicht ausreichend untersucht wurde und Risiken enthält, aber auch genutzt werden kann.

VERJÄHRUNG DER ERBSCHAFTSSTEUERN?
Es gibt einige Altfälle, in denen die Erben auf eine Umschreibung verzichtet hatten, nachdem der Erblasser verstorben war. In diesem Fall kann es passieren, dass die Deklarationsfrist von sechs Monaten abläuft, ohne dass die Steuern bezahlt wurden. Wird sie verpasst, drohen Säumniszuschläge. Es ist nicht ratsam einfach abzuwarten, weil steuerrechtliche Konsequenzen drohen, die kaum absehbar sind. Es gilt vielmehr präventiv und vorausschauend zu handeln und zu gestalten, bevor der Erbfall eintritt. Die sich an die Erklärungsfrist anschließende Verjährungsfrist von vier Jahren (insgesamt also 4 1/2 Jahre), kann aber nach Art. 25 II spanisches Erbschaftssteuergesetz und nach Ansicht vieler spanischer Finanzämter, erst zu laufen beginnen, wenn das Finanzamt auch vom Erbfall Kenntnis hat und sein Besteuerungsrecht ausüben kann, wenn die Erben schon nicht im Selbstversteuerungsverfahren die Erbschaftssteuererklärung fristgerecht abgegeben haben.
Hier drohen auch Gesetzesänderungen die bestehende Lücken schließen werden.

UMWANDLUNG DES VERMÖGENS IN EINE S.L.-GESELLSCHAFT
Es kann sich anbieten, die Immobilie in eine nicht aktive Gesellschaft (sociedad inactiva, spanische GmbH ([Familien-]-S.L.)) einzulegen oder umzuwandeln. Neben dem Effekt, dass der Eigentümer dann nicht namentlich im Grundbuch steht, kann auch der Erbfall so relativ flexibel geregelt werden.

Zumindest nach deutschem Schenkungssteuerrecht können Kinder alle zehn Jahre den Freibetrag von nun 400,000 € durch eine Geldschenkung in Deutschland ausschöpfen und so alle zehn Jahre von ihren Eltern mit dem geschenkten Geld Gesellschaftsanteile in Spanien erwerben, ohne dass deutsche Steuern anfallen. Nach spanischem Schenkungssteuerrecht gibt es allerdings keine Schenkungssteuerfreibeträge.

DEUTSCHES UND/ODER SPANISCHES TESTAMENT
Das Errichten eines Testaments beim spanischen Notar ist, bis auf Ausnahmen, unnötig und verursacht nicht selten wegen Widersprüchlichkeiten zu einem deutschen Testament Probleme. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen es sinnvoll ist, ein spanisches Testament, welches sich ausschließlich auf in Spanien belegenes Vermögen bezieht, zu errichten. Beispielsweise wenn ausschließlich in Spanien belegenes Vermögen vorhanden ist. Hier muss allerdings eine Beratung vorausgehen und u. U. eine Abstimmung mit dem deutschen Testament stattfinden.

Weil die Notare nicht für die Umschreibung im Grundbuch, nicht für die Zahlung der Steuern und nicht auf  die Überwachung der Fristen achten, sind es Rechtsanwälte, die die Interessen der Mandanten in Spanien umfassend zu vertreten haben. Auch die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei Kauf- und Verkauf sollten vorher besprochen und geprüft werden. Gleiches gilt bei Erbschaft- und Scheidungsfällen und auch bei Vermögensverfall deutscher Staatsangehöriger mit Spanienimmobilien. Die Gestaltung spart Geld. Das spätere Abwarten kann hingegen viel Geld kosten.