Mallorca Immobilien Nachrichten

Für Immobilien gelten andere Bewertungsmodelle

Seit 2009 setzt das Finanzamt beim Vererben oder Verschenken von Immobilien den vollen Verkehrswert an. Entscheidend für die Bewertung von Häusern und Wohnungen ist nun die Art der Immobilie. "Die Bewertungsregelungen orientieren sich an der Wertermittlungsverordnung des Baugesetzbuchs", sagt Rudolf Pauli, Fachanwalt für Steuerrecht, Deloitte & Touche GmbH in München Bislang wurde bei Immobilien in vielen Fällen lediglich 60 Prozent des Verkehrswertes berücksichtigt.

Immobilien

Nun wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken und bei letzteren zwischen solchen mit Eigenheim und Mietwohnungen unterschieden. "Aufgrund dieses verkehrswertnahen Bewertungsmaßstabs ist im Vergleich zur bisherigen Bewertung in den meisten Fällen mit einem deutlich höheren Wertansatz zu rechnen", sagt Pauli. Dies soll durch die höheren Freibeträge zum Teil kompensiert werden. Eine Ausnahme gibt es für Ehepartner und Kinder: Wenn der Ehepartner oder die Kinder die geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre als Erstwohnsitz nutzen, geht das Finanzamt leer aus. In diesem Fall ist es unerheblich, wie viel die Immobilie wert ist. Wird diese jedoch vor Ablauf der zehn Jahre verkauft oder vermietet oder der Hauptwohnsitz verlegt, wird - je nach Wert der Immobilie - eine Steuer fällig. Kinder, die eine Immobilie erben, müssen jedoch nur dann keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen, wenn die Wohnfläche geringer als 200 Quadratmeter ist (mehr dazu in Teil 2 der Serie). Der Wert der unbebauten Grundstücke berechnet sich durch die Multiplikation der Grundstücksgröße mit den Bodenrichtwerten. Letztere werden von Gutachterausschüssen festgelegt.

Bei bebauten Grundstücken wird der Wert entweder anhand eines Vergleichswert- oder aber eines Ertragswertverfahrens ermittelt. "Grundstücke mit einer weitgehend gleichmäßiger Bebauung werden nach dem Vergleichswertverfahren bewertet", sagt Fachanwalt Pauli. Dabei werden die Preise für Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften verglichen.

Für typische Renditeobjekte wie beispielsweise Mietwohngrundstücke wenden die Finanzbeamten das Ertragswertverfahren an. In diesem Fall richtet sich der Wert im Wesentlichen nach der ortsüblichen Miete. "Lässt sich kein Vergleichswert ermitteln, wird das Sachwertverfahren angewendet", sagt Fachanwalt Pauli.

Aber ganz gleich, welches Bewertungsmodell zugrunde gelegt wird: In jedem Fall hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, mit Hilfe von Gutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen, wenn er sich durch den hohen Wert der Finanzbeamten benachteiligt fühlt. "Ein Gutachten ist immer dann sinnvoll, wenn die Immobilie in einem schlechteren Erhaltungszustand ist, wenn die Grundstückspreise für Bauland vergleichsweise hoch sind oder das Objekt zum Teil leer steht", sagt Christopher Riedel, Fachanwalt für Steuerrecht bei der Beiten Burkhardt Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. Doch für das Gutachten können schnell Ausgaben von 1000 Euro oder mehr anfallen. "Die Bedeutung von Bewertungsgutachten wird trotzdem steigen", ist Fachanwalt Pauli überzeugt. Doch bei den Gutachten gibt es zwei entscheidende Haken: "Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung durch Verwaltung und Gerichte. Es muss also nicht automatisch akzeptiert werden", sagt Fachanwalt Riedel. Zudem müssen Erben beachten, dass die Behörden zunächst einen sogenannten Grundlagenbescheid für die Erbschaftsteuerfestsetzung erstellen. "Steuerzahler müssen unbedingt immer gegen den Grundlagenbescheid vorgehen, wenn sie sich hinsichtlich der Bewertung nicht so ganz sicher sind", sagt der Düsseldorfer Fachanwalt Riedel.

 

Versicherungen

 

Nicht nur die Bewertung von Immobilien, sondern auch die von Versicherungen hat sich seit Jahresbeginn geändert. Noch nicht fällig Kapital-, Lebens- und Rentenversicherungen werden nun mit dem Rückkaufswert der Policen angesetzt. Bislang gingen die Versicherungen mit einem Wert von zwei Drittel der bereits eingezahlten Prämien in das Erbe ein. "Somit verbleiben lediglich deutlich geringere steuerliche Vorteile - vorausgesetzt der Rückkaufswert der Police liegt unterhalb des Verkehrswertes", sagt Fachanwalt Pauli.