Mallorca Immobilien Nachrichten

Europäischer Markt für Luxusimmobilien bleibt stabil

Viele Leute glauben, wenn von Krise die Rede ist, beträfe dies alle und jeden gleichermaßen. Es gibt allerdings zahlreiche sonnige und weiterhin prosperierende Inseln im aufgewühlten Meer, die auch zu diesen schwierigen Zeiten Überlebende der Krise anziehen. Eine dieser Inseln ist der europäische Markt für Luxusimmobilien. Die amerikanische Immobilienkrise hat auch den europäischen Immobilienmarkt erreicht, dies kann grundsätzlich nicht geleugnet werden, bedarf aber einer differenzierten Betrachtungsweise. Während in den meisten Regionen und Ländern Westeuropas die Preise für durchschnittliche Immobilien im Jahr 2008 um teilweise zwanzig Prozent gesunken sind, hat sich der Markt für Luxusimmobilien krisenresistent und stabil gezeigt. Eine substantielle Konsolidierung dieses Marktes hat bisher nicht stattgefunden und wird auch für die kommende Zeit nicht erwartet. 

Wenn vom europäischen Markt für Premium- oder Luxusimmobilien die Rede ist, handelt es sich im Wesentlichen um die traditionell feinen, hochangesehenen und jeher stark nachgefragten Gegenden Europas, in denen Preise von einer Million Euro bis hin zu 125 Millionen Euro für ausgesuchte und gegenwärtig im Markt befindliche Liegenschaften, freistehende Luxusvillen, bezahlt werden und exklusive Appartments mit Preisen von 750`000 Euro aufwärts gehandelt werden. Bei derartigen Immobilien handelt es sich um Luxuskonsumgüter, vergleichbar mit Sportwagen, Yachten und Schmuck. Diese unterliegen grundsätzlich weniger stark dem Einfluss durch den allgemeinen Marktrückgang. Ein Kauf einer solchen als Luxusimmobilie qualifizierten Liegenschaft erfolgt mehr auf Basis einer emotionalen, denn aufgrund einer rationalen Entscheidung. Darüber hinaus spielen Kaufpreise häufig nur eine untergeordnete Rolle, denn die für den Erwerb erforderlichen Mittel sind bei der Zielklientel in der Regel vorhanden. Das Kaufverhalten ist somit ein anderes und unterliegt abweichenden Regeln, als beim durchschnittlichen Hauskäufer, der häufig den Erwerb der eigenen vier Wände als einmalige Angelegenheit und größte wirtschaftliche Anschaffung des Lebens wahrnimmt.

Ganz wesentlich kommt zum tragen, dass Käufer von Luxusimmobilien nicht auf Finanzierungsinstrumente zurückgreifen. Diese Tatsache unterscheidet sie von der überwiegenden Mehrzahl der europäischen Immobilienkäufer, die einen Erwerb mit einer Fremdfinanzierung von bis zu neunzig Prozent der Kaufsumme verknüpfen und ganz nachhaltig von der gegenwärtigen Krise betroffen sind. An den Euribor gekoppelte Zinsen für Darlehen sind zwischen den Jahren 2005 und 2008 zunächst nachhaltig angestiegen, was zu einer stetigen Erhöhung der Kapitaldienstlast geführt hat. Zusammen mit dem Verlust des Arbeitsplatzes hat dies dazu geführt, dass viele Hauskäufer ihre fälligen Raten nicht mehr haben bedienen können. Die Banken haben sich jedoch bisweilen immer wieder als geduldig erwiesen und ihren Kreditschuldnern Zahlungsaufschub gewährt. Dies vor allem aufgrund der Tatsache, dass eine Zeit ohne Umsätze aus Zinserträgen und Tilgungsleistungen aus Bankensicht das geringere Übel darstellt, denn gegenwärtig lässt sich durch die einzige Alternative der Banken, die Zwangsversteigerung, in vielen Regionen und Ländern aufgrund des am Boden befindlichen Marktes weder ein realistischer Preis erzielen, noch deckt in vielen Fällen der zu erzielende Versteigerungserlös den Darlehensumfang samt der Kosten ab. All dies gilt allein für den normalen Immobilienmarkt und schlägt sich im Luxus- und Premiumsektor nicht nieder.

Der Luxussektor ist weiterhin stabil. Insbesondere gilt dies für ausgesuchte Gegenden Europas, die sich traditionell großer Beliebtheit bei internationalen Investoren erfreuen, wie etwa für die Region Zürich und für Genf in der Schweiz, für die Côte d`Azur/Provence in Frankreich, die Balearen und Marbella in Spanien, Norditalien, Portofino und Sardinien und, mit wenigen Abstrichen, London. All diese Regionen zeichnen sich durch ein internationales und vermögendes Publikum aus sowie durch ihre hervorragende Infrastruktur, überdurchschnittliche kulturelle Angebote und Freizeitmöglichkeiten. Obgleich die Preise für Luxusimmobilien an diesen Plätzen nicht mehr um durchschnittlich zehn Prozent und mehr pro Jahr zunehmen, so wie es in der vergangenen Dekade der Fall gewesen ist, und obwohl Kaufkunden sich nunmehr Zeit nehmen, um zu einer Kaufentscheidung zu kommen, ist die Nachfrage nach Premiumimmobilien ungebrochen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot an verfügbaren Liegenschaften an den meisten dieser Plätze noch immer. Von Maklern mit lokaler Erfahrung auf diesen Märkten ist immer wieder zu hören, dass es nachwievor schwierig sei, ausreichend High-end-Liegenschaften zu finden, um dem Bedarf zu entsprechen. Viele dieser Märkte sind daher noch immer Verkäufermärkte und werden diesen Status auch weiterhin behalten.

Der traditionell starke Markt für Luxusimmobilien im spanischen Marbella durchläuft zwar gegenwärtig eine schwierige Phase. Diese steht aber nicht in Zusammenhang mit der Finanzkrise, sondern ist Folge jahrelanger blühender Korruption im Baugewerbe und in der öffentlichen Verwaltung. Baugenehmigungen für die Errichtung von freistehenden Villen und Appartmentanlagen, vor allem in erster Meereslinie, wurden zu Tausenden an private Bauherren und gewerbliche Projektentwickler von den lokalen Behörden vergeben, obwohl die Genehmigungspraxis in evidentem Widerspruch zur nationalen Gesetzgebung gestanden hat. Zahlreiche dieser Baugenehmigungen wurden in der jüngeren Vergangenheit kassiert und Abrissverfügungen erlassen. Dennoch hat dies das Preisgefüge am lokalen Markt nicht beeinflusst. Der Grund liegt wohl auch darin, dass die Mehrzahl der Luxusimmobilien sich in sogenannten «private gated communities» befindet, einige Fahrminuten von der Küste entfernt in den umgebenden Hügeln und Bergen mit überwältigendem Blick über den Küstenstreifen und das Mittelmeer und zum Teil eingebettet in aufwendige Golfplatzanlagen. Diese Objekte bieten, wegen ihrer exklusiven Lagen und der Anbindung an exklusive Golfanlagen, höchste Servicedienstleistungen, den größtmöglichen Sicherheitsstandard und begehrenswerte Ausstattungsmerkmale.

Sicherheitsgründe werden in jüngerer Zeit wiederholt als Begründung dafür genannt, dass Eigentümer von Luxusimmobilien an der Côte d`Azur Ortsveränderungen zu Gunsten speziell von Marbella und den Balearen vornehmen. Dennoch lässt sich auch an der Côte d`Azur die verstärkte Präsenz von «gated communities» feststellen, so wie sie etwa SAP-Mitbegründer Dietmar Hopp mit seiner «Domaine de Terre Blanche» vor einigen Jahren ins Leben gerufen hat, die sich positiv auf die Wertentwicklung aller dortigen Premiumimmobilien auswirken. Dies gilt insbesondere für die Regionen St. Tropez, Nizza und Cannes, die sich jeher einer starken Nachfrage erfreut haben.

In den meisten dieser Regionen stellen US-amerikanische Investoren, speziell Käufer aus New York City, Long Island und den Hamptons eine stetig wachsende Gruppe von Käufern dar. Diese folgen einigen ihrer berühmten Landsleute, wie etwa den Schauspielern George Clooney, der über Immobilieneigentum in Norditalien verfügt, Michael Douglas, der seine europäische Luxusimmobilie schon vor vielen Jahren auf Mallorca gefunden hat oder Brad Pitt, dessen Wahl auf Südfrankreich gefallen ist. Darüber hinaus können einige der bekanntesten New Yorker Unternehmer und Wirtschaftskapitäne eine Luxusimmobilie an diesen europäischen Premiumstandorten ihr eigen nennen und bringen fortwährend neue Käufer mit an ihren jeweiligen Lieblingsplatz.

Insbesondere die Region Marbella und die Balearen in Spanien sowie der Großraum Zürich in der Schweiz sind die präferierten Gegenden bei US-amerikanischen Geschäftsleuten. Dies ist dem dortigen stabilen Preisniveau für Luxusimmobilien der oberen Preiskategorie ebenso geschuldet, wie dem überaus internationalen Umfeld, der guten Erreichbarkeit dank Anbindung an internationale Flughäfen, die Direktverbindungen zu den meisten Destinationen innerhalb Europas aber auch darüber hinaus transatlantisch bieten. Nichtzuletzt dürfte aber auch die Tatsache eine Rolle spielen, dass zahlreiche europäische Unternehmer, Manager und vermögende Führungskräfte an diesen Plätzen ebenfalls über eine Premiumimmobilie verfügen und oftmals einen wesentlichen Teil ihrer Zeit hier verbringen und sich so auf einfachem Wege Geschäftskontakte knüpfen und pflegen lassen.

Südfrankreich, im Gegensatz dazu, haftet der Ruf einer primären Urlaubsdestination für die schönsten Wochen des Jahres an, wo die Luxusimmobilien schwerpunktmäßig als Feriendomizile und nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden. Diese Umgebung zieht vor allem zahlreiche Größen aus Film und Fernsehen an. Die Infrastruktur gilt jedoch als schlechter im Verhältnis zu den Balearen oder auch Marbella. Als wesentliches Komfort- und Exklusivitätsmanko wird die Tatsache empfunden, dass der Flughafen von Nizza als Nadelöhr den gesamten An- und Abreiseverkehr in der Region schultern muss.

Ausweislich des «World Wealth Report 2007», erstellt von Merrill Lynch und Capgemini, gibt es weltweit 9,5 Millionen Dollar-Millionäre, nach zuvor 7,2 Millionen im Jahr 2003, die als potentielle Käufer von Luxusimmobilien in Betracht kommen. Obgleich viele gerade dieser neureichen potentiellen Immobilienerwerber zur neugebildeten oberen Mittelschicht in Indien und China zu zählen sind, nehmen vor allem mehr und mehr US-Amerikaner substantielle Investitionen im Premiumimmobiliensektor in Westeuropa vor.

In der gegenwärtigen wirtschaftliche Situation sind entsprechende Immobilieninvestitionen eine interessante Möglichkeit der Diversifikation der Kapitalanlage. Die internationalen Aktienmärkte sind volatil und niemand erwartet gegenwärtig eine Beruhigung dieses Sektors innerhalb der kommenden Monate. Darüber hinaus scheint es unmöglich vorherzusehen, wie die allgemeine Finanz- und Bankenkrise sich entwickeln wird, welche Unternehmen in die Gefahr einer Insolvenz geraten werden oder zumindest noch rauhere Gewässer durchkreuzen müssen. Gut ausgewählte Investitionen in Premiumimmobilien sind daher mehr als nur eine Kompromisslösung, um sein Vermögen gegen drohende Verluste abzusichern. Eine solche Investition am richtigen Ort und in die richtige Liegenschaft ermöglicht einerseits auch heute noch eine im Verhältnis zu Zinserträgen, Aktien- und Rohstoffgewinnen überdurchschnittliche Rendite des eingesetzte Kapitals und ist andererseits die zurzeit wohl sicherste Möglichkeit der Kapitalanlage. Alles, worauf es wesentlich ankommt, ist die richtige Örtlichkeit, denn in Sachen Immobilieninvestitionen gilt noch immer das Auswahlkriterium «Lage, Lage, Lage» als Kernstück der Entscheidungsfindung. Darüber hinaus kommt es aber auch auf die richtige, ganzheitliche Begleitung eines Investments in eine Premiumimmobilie an, um der Komplexität derartiger Transaktionen im Millionenbereich ausreichend Rechnung zu tragen. Vorzugsweise bieten sich hier exklusive Immobilien-Boutiquen an, die ihren Kunden ganzheitliche, individuelle und allumfassende Leistungspakete samt rechtlicher und steuerlicher Betreuung anbieten, intime Marktkenntnis haben und auf die Beratung und Begleitung der anspruchsvollsten internationalen Klientel spezialisiert sind.

Die gegenwärtigen Preise an den traditionellen Premiumstandorten in Europa stellen jedenfalls einen günstigen Zeitpunkt dar, nachhaltige Investments in Premiumimmobilien zu tätigen und gleichermaßen von künftigen Wertentwicklungen profitieren zu können. Gleichgültig, ob im niedrigpreisigen Luxussegment mit Einstiegspreisen für freistehende Häuser von rund einer Million Euro, oder im hochpreisigen Segment mit erforderlichen Mindestinvestitionssummen von wenigstens 3,5 bis 5,0 Millionen Euro an den prestigeträchtigsten Standorten.