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Erben, wo andere Urlaub machen

Mehr als 300 000 Deutsche besitzen ein Haus oder eine Wohnung in Spanien – meist um dort ihren Jahresurlaub zu verbringen oder um als Rentner den kalten deutschen Wintern zu entfliehen. Der Kauf einer solchen Immobilie ist in der Regel einfach. Komplizierter wird es im Fall des Falles: wenn der Eigentümer verstirbt und der Nachlass geregelt werden muss.

Denn genau wie hierzulande hält auch der spanische Fiskus bei der Erbschaftssteuer die Hand auf. „Das Verfahren ist dabei auch nicht umständlicher als in Deutschland, aber es dauert oft länger“, sagt Rechtsanwältin Pilar Sagués, die sich mit ihrer Kanzlei in Berlin-Mitte auf deutsch-spanische Rechtsfälle spezialisiert hat.

Leben die Erben in Deutschland, benötigen sie zunächst eine Sterbeurkunde, die das Standesamt ausstellt, sowie einen Erbschein des zuständigen Amtsgerichts. Der nächste Schritt ist ein Schreiben an das Registro de Ultimas Voluntades, ein Zentralregister für Testamentserklärungen, das beim Justizministerium in Madrid angesiedelt ist. „Dort gibt man die internationale Sterbeurkunde ab. Gleichzeitig muss der Erbe eine Bescheinigung bei der Behörde beantragen, die aussagt, ob der Erblasser ein notarielles Testament in Spanien gemacht hat und wenn ja, bei welchem Notar das Testament liegt“, erklärt Rechtsanwältin Sagués.

Der rechtmäßige Erbe ist dann berechtigt, die sogenannte Urkunde zur Annahme der Erbschaft zu unterzeichnen, entweder bei der spanischen Botschaft oder bei einem spanischen Notar. Doch damit nicht genug der Bürokratie: Um die Urkunde überhaupt unterzeichnen zu können, braucht der zukünftige Grundstücksbesitzer eine Steuernummer für Ausländer, die sogenannte NIE (Número de Identificación de Extranjeros) – wahlweise zu beantragen bei der spanischen Botschaft oder, man höre und staune, bei der Polizeistation des Bezirks, in dem die Immobilie liegt. Den Antrag an die spanische Botschaft sollte man beizeiten stellen, weiß Pilar Sagués, denn unter Umständen dauert es drei bis sechs Monate, bis die zuständige Polizeizentrale in Madrid die Steuernummer vergibt.

Sind alle Papiere unter Dach und Fach, kann sich der Erbe dem Wert seines Domizils zuwenden. „Hier gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder man überlässt dem Finanzamt die Einschätzung – mit dem Risiko, dass das Grundstücks zu hoch bewertet wird. Oder man schlägt selbst einen Wert vor, wobei das Finanzamt sich dann vier Jahre lang Zeit lassen kann, um das Grundstück eventuell noch einmal nachzubesteuern“, sagt Rechtsanwältin Sagués. Lebt der Erbe in Deutschland, ist das staatliche Finanzamt in Madrid für die Besteuerung zuständig. Hat er seinen ständigen Wohnsitz in Spanien und lebte der Erblasser ebenfalls in Spanien, muss er sich an die Finanzbehörde der Provinz wenden, in der der Verstorbene gewohnt hat.

Bleibt nur die Frage: Wie hoch sind eigentlich die spanischen Erbschaftssteuersätze? Im EU-Vergleich liegen sie auf jeden Fall im oberen Bereich. Auch die Freibeträge erscheinen recht mickrig – jedenfalls wenn Erben und Erblasser nicht dauerhaft in Spanien leben. Kinder und Ehegatten erhalten danach einen Freibetrag von knapp 16 000 Euro pro Person. Da die Steuersätze progressiv steigen, würde ein naher Angehöriger für ein Immobilienerbe im Wert von 120 000 Euro etwa Steuern in Höhe von 13 000 Euro zahlen. Bei entfernteren Angehörigen wie Nichten oder Neffen sinkt der Freibetrag sogar auf knapp 8 000 Euro. Ist der Erbe nicht mit dem Erblasser verwandt, kann er überhaupt keinen Freibetrag geltend machen – und muss sich noch dazu auf doppelt so hohe Steuern einstellen. Bei einem Grundstückswert von 120 000 Euro wären das also mehr als 26 000 Euro. „In einem solchen Fall sollte sich der Besitzer schon Gedanken machen, ob es nicht günstiger ist, das Haus oder die Wohnung frühzeitig an den Dritten zu verkaufen“, rät Pilar Sagués. Bei einem Verkauf sind nämlich nur sieben Prozent Grunderwerbssteuer fällig. Allerdings muss ein vom Notar bestätigter Nachweis erbracht werden, dass der Kaufpreis tatsächlich geflossen ist. Schenkungen sind wegen der hohen Schenkungssteuer meist nicht zu empfehlen.

Günstiger sieht es für die Erben aus, wenn der Verstorbene ständig in Spanien gelebt hat. Die Freibeträge liegen dann für nahe Angehörige bei rund 120 000 Euro, wobei die Immobilie allerdings fünf Jahre lang nicht weiterverkauft werden darf. Leben die Erben ständig in Spanien, gelten für sie die gleichen Steuerbegünstigungen wie für Spanier. Die einzelnen Regionen besitzen jedoch sehr unterschiedliche steuerliche Regelungen. Auf den Kanarischen Inseln hat man die Erbschaftssteuer zum Beispiel gleich ganz abgeschafft. Und auch die Freibeträge variieren.

Familien, die eine Immobilie erst noch kaufen wollen, rät Rechtsanwältin Sagués zu folgender Konstellation: Das Eigentum erwerben von vornherein die Kinder. Vater oder Mutter erhalten ein sogenanntes Nießbrauchsrecht, also zum Beispiel das lebenslange Recht, die Wohnung zu vermieten. Wenn die Eltern irgendwann versterben, wird nur dieser Nießbrauch besteuert – denn das Eigentum an dem Grundstück hatten die Kinder ja längst erworben. Dabei gilt: Je älter der Inhaber des Nießbrauchsrechts war, desto geringer ist auch dessen Wert. Angenehme Folge für die Erben: Ihre Steuerlast sinkt auf ein Minimum.