Mallorca Immobilien Nachrichten

Änderung des spanischen Miet- und Mietprozessrechts (LAU)

Langzeitvermietungen auf Mallorca erfreuen Sich immer grösserer Beliebtheit.

Nicht nur Residenten mieten auf Mallorca Wohnungen, Häuser und Chalets – immer mehr Touristen und Teilzeitresidenten schätzen die Langzeitmiete von Fincas, Villen und Stadthäusern auf Mallorca als eine reizvolle Alternative erst einmal die Insel zu Erkunden bevor sie eine Ferienimmobilie auf Mallorca kaufen.

 

Der vorliegende Beitrag befasst sich mit dem aktuellen Reformvorhaben des spanischen Miet- und Mietprozessrechts

(„Proyecto de Ley de medidas de fomento del alquiler de viviendas y la eficiencia energética de los edificios“), das

zukünftig in erster Linie für weitere prozessuale Erleichterungen bei Räumungsverfahren sorgen, aber zugleich die

Rechte gutgläubiger Mieter stärken soll, um somit insgesamt den Mietmarkt anzukurbeln. Auch Projekte zur Verbesserung

der Energieeffizienz von Gebäuden sollen durch eine Herabsetzung der erforderlichen Mehrheit bei Beschlüssen von

Eigentümergemeinschaften gefördert werden.

 

Das Reformprojekt soll zudem die bisherigen Maßnahmenpakete zur Förderung des Mietrechtssektors fortsetzen: Dies betrifft Maßnahmen wie bestimmte Steuerbonifikationen/ Abzugsmöglichkeiten der Miete bei der Einkommenssteuer, die Möglichkeit der Beantragung von „Wohngeld für junge Menschen“ oder Beihilfen für Mieter und Bauträger aufgrund des ebenso verabschiedeten „Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012“.

Geplante Änderungen im Überblick

U.a. sind folgende Änderungen vorgesehen, die an dieser Stelle aufgrund der Vielzahl der betroffenen Einzelbestimmungen aber nur übersichtsartig dargestellt werden:

  • Im Mietgesetz (LAU) soll das System der für den Vermieter von Wohnraum einseitig verpflichtenden Mietvertragsverlängerungen gelockert werden: Eine Verlängerung des Mietvertrages wäre zukünftig nicht nur bei vertraglich festgelegtem Eigenbedarf des Vermieters, sondern auch seiner nahen Verwandten (z.B. Eltern und Kindern) ausgeschlossen. Hierzu stehen dem Vermieter/den Verwandten allerdings nur 3 Monate zur Verfügung. Anderenfalls ist er zur Wiedereinräumung des Besitzes unter erneutem Beginn der Vertragslaufzeit, sowie ggf. zu Schadensersatz ggü. dem Mieter verpflichtet.

  • In der Zivilprozessordnung (LEC) sollen weitergehende Erleichterungen bei der Durchführung von Räumungsklagen u.a. in den Fällen verankert werden, die mit dem Ablauf der vertraglichen oder gesetzlichen Mietlaufzeit verbunden sind und der anschließenden zügigen Räumung, sowie der Einforderung ausstehender Mietzinsen dienen. So stellt das Räumungsurteil zukünftig einen direkten Titel zur Durchführung der Zwangsvollstreckung dar (Tag und Uhrzeit werden im Urteil direkt fixiert), sodass kein separater Räumungsprozess angestrebt werden muss.

Auch werden sämtliche Prozesse, die im

Zusammenhang mit einer Räumung oder

ausgebliebenen Mietzinsforderungen

stehen, ausschliesslich im sog. mündlichen

Verfahren (juicio verbal) abgehandelt. Bei

Nichterscheinen des Beklagten in der

mündlichen Verhandlung soll die Räumung

vor Ablauf eines Monats nach der Gerichtsverhandlung

erfolgen, unter vorherigem

Hinweis des Beklagten in der

Ladung dahingehend, dass dann ohne eine weitere Mitteilung die Räumung betrieben werden kann (mittels Aushang des Räumungsurteils an der Gerichtstafel im Sinne einer Bekanntmachung durch öffentliche Zustellung).

  • Auch soll die spanische „Schonfrist“ (enervación), d.h. die einzuhaltende Frist zwischen Klageerhebung und vorheriger letzmaliger Zahlungsaufforderung von zwei auf einen Monat reduziert werden.

  • Des Weiteren schließt das Urteil bei Zahlungsklagen ausstehender Mietzinsen in Zukunft auch diejenigen Mieten ein, die ab Einreichung der Klage bis hin zur effektiven Wiederlangung des Mietobjekts anfallen (als Basis gilt der Mietzins zum Zeitpunkt der Klageeinreichung).

  • Zukünftig kann nunmehr im Wege der objektiven Klagehäufung gegen den Bürgen/Garanten, zusammen mit der Zahlungs- und Räumungsklage vorgegangen werden, sofern vorher fruchtlos zur Zahlung aufgefordert wurde.

  • Im spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH) ist geplant, die erforderliche Mehrheit zur Abstimmung über Vorhaben, die der Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes dienen, auf eine 3/5-Mehrheit (im Sinne einer „doppelten“ Mehrheit, also der Stimmen und Quoten) der Eigentümer herabzusetzen. Erklärtes Ziel des Reformprojektes ist es, die Sicherheit des Vermieters bei gleichzeitiger Wahrung der Mieterinteressen zu verbessern, um das Angebot auf dem Mietmarkt zu erhöhen und für moderatere Preise zu sorgen. Dies soll in erster Linie durch effizientere, zeitnahe Durchsetzung von Mietprozessen bei Konflikten herbeigeführt werden, in der Hoffnung, somit das Vertrauen der Vermieter und Mieter in einen funktionsfähigen Mietmarkt zu stärken. Infolgedessen wird angenommen, dass sich bspw. überhöhte Mietsicherheiten, in der Form unangemessener Bürgschaften, reduzieren werden.

Fazit

Langfristig, so die Idee des Gesetzgebers, sorge dies auch für Vorteile bei den Mietern, die allgemein von einem steigenden Angebot von Mietwohnungen und von einem angemessenen Mietzins profitieren würden. Das endgültige Reformgesetz, dessen Implementierung und die tatsächlichen Auswirkungen auf den Mietmarkt bleiben abzuwarten. Positiv festzustellen ist aber jetzt schon, dass sich der Gesetzgeber vor dem Hintergrund der Besonderheiten des spanischen Mietmarkts zunehmend dessen gesamtwirtschaftlicher Bedeutung bewusst wird, vor allem in Zeiten, in denen eine konjunkturbedingte Wiederbelebung des Eigentumswohnungsmarkts sicherlich noch einige Zeit in Anspruch nehmen wird.