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Bienes Raíces: ¡Cuidado, con el crédito!

Hipotecas es una ciencia en sí misma que no todo el mundo entiende realmente los propietarios. El uso de algunos banqueros y corredores de hablar y sus clientes de alto riesgo los contratos. Handelsblatt.com analiza las opciones de crédito para los clientes puede ser peligroso.
Si nos fijamos en la publicidad de bienes raíces en el periódico, muchos lectores Crabby. Demasiado alto y los alquileres parecen demasiado pequeñas e incómodas, las casas a la venta. A pesar de la crisis económica y las tasas de inflación apenas mensurables son los alquileres en un 62 por ciento de las ciudades alemanas durante el primer trimestre en comparación con el período del año pasado, informó el Instituto de Investigaciones Económicas Empírica. En algunas ciudades, incluso por algo menos del 20 por ciento.
¿Por qué, entonces engordar el propietario, en lugar de ser un objeto de compra? Tenemos el interés para la construcción de más bajo, moderado, los precios en muchos lugares. Ahora es el momento de comprar una propiedad barato. El proyecto de ley, sin embargo, sólo cuando el comprador de las finanzas de objeto sólido. Sólo que acechan en el crédito, sin embargo, muchas trampas, el presupuesto ascenderá a un rápido cinco incriminación.
Alto colateral: Fuerte recargos
De los bajos tipos de interés que actualmente se benefician sobre todo los prestatarios, que en los últimos años, fueron el ahorro de cantidades mayores. Que es poco o nada de equidad en la compra puede ofrecer, tiene que pagar altos recargos. "Los bancos están actualmente en el sector de préstamos hipotecarios más prudente que antes, y sólo prestar atención a un alto porcentaje de capital", dice Oliver Mihm, Director General de Consultoría de Gestión de Marketing inversores.
Como resultado, los préstamos hipotecarios con un valor de cien por ciento hasta un punto porcentual más alto que los préstamos para los objetos con una tasa de reembolso del 50 por ciento. Entre un punto porcentual más o menos son los préstamos mundos. Un préstamo similar de 100 000 euros más caro en el curso de los diez años la tasa de alrededor de 10 000 euros.
Préstamos con garantía extrema, por lo tanto, sólo debe seleccionar los clientes que no tienen otra opción y financieramente en el futuro estén protegidos. Esto se aplica a los funcionarios públicos o los jóvenes móviles al alza a las familias a la necesidad de intervenir cuando las tasas sean.
Que terminar esa financiación también debe estar seguro de que no pocos años, es un paso pendiente. Si el precio de venta muy por debajo del precio de compra es una amenaza de otro déficit de financiación. "Muchos clientes subestimar el riesgo de una amenaza más", dice Arno Gottschalk del consumidor centro de la ciudad de Bremen.
Los préstamos en moneda extranjera: Las pérdidas en el yen y franco suizo
Sin embargo, para los préstamos con hipotecas de alto, el cliente sabe lo que jugar él. Un vistazo a la tabla de amortización muestra cómo la cantidad del préstamo de cada instalación con un poco de contracción. Lento pero seguro.
Para los préstamos en moneda extranjera, es diferente. Estos clientes en Alemania tomar un crédito en una moneda extranjera, principalmente en francos suizos o el yen japonés. Estos préstamos son demasiado fabulosas tasas de interés favorables. Préstamos en francos suizos, ya hay un tipo de interés del 1,6 por ciento en yenes el 1,2 por ciento.
Además de los bajos tipos de interés, los clientes de la evolución de los tipos de cambio de beneficios. Si el euro en comparación con el francés o el yen caídas, reduce la cantidad del préstamo en la misma medida. El problema: En los últimos meses, el proyecto de ley no se produce.
En septiembre de 2000, un euro se sigue valiendo la pena el 93 de yenes. Dado que se trata de un largo tiempo, constantemente alta. En septiembre de 2007, el euro a 165 yenes, que cuesta actualmente 132 yenes más. El desarrollo de la franco suizo no fue tan extrema, pero para los deudores igualmente desagradable.
Una relación de asesoramiento financiero de Frankfurt FMH muestra cómo drásticamente la agitación en los mercados de divisas a los efectos de crédito. Sobre principios de 2007 un préstamo de 100 000 francos suizos se han hecho en relación a un préstamo en euros para el interés superior hasta principios de junio una pérdida de aproximadamente 5 600 euros. Tras finalizar en enero de 2008 es la diferencia en alrededor de 6 500 euros.
Aún mayor, las pérdidas en préstamos en yenes. El mismo crédito más caro para la realización en enero de 2007 en comparación con un estándar alemán préstamos a 11 700 euros. ¿Quién es la financiación, de acuerdo a principios de 2008, se lamenta una diferencia de 14 300 euros. "Préstamos en moneda extranjera son de riesgo y sólo para el intercambio de profesionales extranjeros", dice el propietario de Max FMH otoño.
Variable de los préstamos: riesgo de tipo de interés aumenta
Con muy baja tasa de interés del dos por ciento que actualmente atraen a numerosos agentes y bancos para los préstamos en euros. Tradicionales de costo, en promedio, los préstamos a tasa de 2,5 veces. La diferencia: Los préstamos baratos se encuentran en una tasa de interés variable. Las condiciones se basan en el Euribor - el ritmo al que los bancos prestan dinero entre sí.
Este tipo de referencia desde el pico de la crisis financiera han reducido enormemente. Tres préstamos de dinero, los bancos en la zona del euro es actualmente inferior al 1,3 por ciento. Este es el resultado de las drásticas reducciones de los tipos por el Banco Central Europeo. Por otra parte, los bancos centrales de todo el mundo, los mercados monetarios con liquidez formalmente inundadas.
La demanda de préstamos es variable en tamaño. Así como el mediador informó al Grupo ING pertenecientes Interhyp un aumento significativo del interés variable en préstamos. Además, las últimas cifras de la operación de la plataforma de servicios financieros Berliner EuroPACE Hypo puerto sugieren que la variable demanda de préstamos desde el comienzo del año aumenta, a pesar de la tradicional anualidad mucho dominar.
Expertos financieros y conservacionistas consumidores mucho antes de advertir de los riesgos y efectos secundarios de esta financiación. "Es un tipo de interés de apuesta", dice Dirk Scobel por el consumidor centro de la ciudad de Hamburgo. De hecho, la actual tasa de interés es favorable por lo general sólo para tres meses. Entonces él se volvió en el EURIBOR a tres meses ajustado.
Esto puede ir así por un tiempo, si las tasas de interés siguen siendo los mismos o disminuir. Pero puede ser costoso si las tasas de interés aumentan. Euros y con una tasa del uno por ciento no es mucho espacio abajo. Si la inyección monetaria de los bancos centrales y los billones de programas económicos de muchos países, la inflación está aumentando de nuevo - no pocos economistas miedo - entonces también el más caro los préstamos en consecuencia.
"Quien tiene poco de aire, que debe alejarse de ella", advierte Scobel protectores de los consumidores. "De lo contrario, la financiación para volar él alrededor de las orejas, si las tasas de interés aumentan". Heidi Muller Interhyp portavoz añadió: "Estos préstamos son aptos sólo para la gente que ver también el tipo de interés de mercado."
La estrategia, con un período de bajas tasas de interés variable con un préstamo de puente y justo antes de las tasas de interés aumentan en un tradicional préstamo fijo con tasas de interés de acuerdo para cambiar, pero no siempre. "La mayoría son sorprendidos por la subida de los tipos de interés a pagar y, a continuación, en comparación con el préstamo hipotecario sobre el mismo," dice Herbst.
Por lo tanto, a corto plazo los tipos de interés, medida por el Euribor, en los últimos diez años, aproximadamente dos veces ya en un tiempo relativamente corto en el mercado de cinco por ciento de aumento. Si algo sucede, aumentar la tasa mensual exorbitantes. Sin reservas suficientes, el prestatario puede espectacular aumento de las tasas de no uso.
Ventajas de un préstamo variable, si en un futuro próximo los pagos efectuados o superior a una cantidad superior, por ejemplo de una inversión, se debe a que se incluirá la financiación. De hecho, el Euribor a un préstamo suele ser cada tres meses, total o parcialmente reembolsados sin altas tasas de anualidad pagadera.
Bounce perdidas
Sin embargo, no todos los proveedores de publicidad de bajo variable de los préstamos. Algunos calculan que incluso por más de diez años de las hipotecas. "Esto permite a los bancos a pagar el costo si el cliente después de tres meses", dice Herbst. Así que si usted está en su caja de ahorros o Volksbank va a un proceso de préstamo favorables variables deben ser tomadas para hacer decepciones. En este terreno está dominado por agentes hipotecarios.
Para los préstamos con una tasa de interés variable límite (tope) para calcular los honorarios de procesamiento, además de los proveedores también tienen una tapa denominada prima. Esto aumenta el interés en el periodo no es más el límite acordado. Pero el ya está en las obligaciones a diez años de más de seis por ciento. Por lo tanto, los expertos recomiendan que, como el otoño o Scobel: actualmente prefieren permanecer favorables, a largo plazo y los tipos de interés durante diez o más años de planificación de la seguridad.
Política de préstamo: Las apuestas perdidas
Planificación de seguridad también perder clientes que desde hace varios años con una bala de madurez reembolsos de préstamos de acuerdo. Usted paga el banco durante un período acordado sólo el interés y renunciar a la erradicación gradual de la deuda, como en el clásico anualidad habitual. Al mismo tiempo, el prestatario de una vida en la que mes a mes hasta el final del plazo de depósito del préstamo.
Con la cantidad proyectada, por lo que supongo que es todavía una gran cantidad de representantes que puede pagar el préstamo. Además, las ventajas fiscales, sobre todo si se alquila objetos.
Estos modelos expresaron los consultores y los proveedores de hipotecas, de acuerdo con los expertos de la industria, hasta hace pocos años en el mercado masivo. En lugar de erradicar los compradores de bienes raíces invertido en seguros de vida, de ahorros o de los contratos de inversión. El segundo mercado de valores accidente en una década, la variante con la inversión a los custodios de carga. "Dado que casi nadie está construyendo su financiación", dice Thilo Wiegand, un miembro del consejo de los servicios financieros de Berlín Hypo puerto.
Pero el mercado de valores agitación de la presente década también han prometido beneficios de seguro de vida para el despilfarro. Por otra parte, las políticas después de la abolición de los privilegios fiscales en 2005 perdió su recurso de casación. En el segmento dominado ahora por el préstamo de emergencia de la construcción de las sociedades. Una vez más, la suspensión de la erradicación, el cliente paga mensualmente en un contrato de ahorro al final del período de duración del crédito toallitas.
El Hypo-Gestión Portuaria calcula que todavía hay uno de cada diez préstamos con amortización sustitución vendidos. De este 85 por ciento va a los contratos de construcción y el 15 por ciento en los seguros de vida. Esta información se basa en las operaciones sobre el EuroPACE plataforma, en la que, según la empresa de préstamos hipotecarios un volumen de aproximadamente mil millones de euros al mes se ha completado. Esto corresponde aproximadamente al diez por ciento del mercado.
Esto es todavía mucho, porque la mayoría de los expertos aconsejan tanto la hipoteca por una erradicación de la sustitución, porque este modelo es por lo general no vale la pena - y porque la mayoría de los consultores de que el cliente no construir sólidos antes y durchrechnen. Porque de seguro debe estar garantizada sólo con el beneficio calculado y, a continuación, puedes ver rápidamente que esta variante no pagar, como Stefan Albers, presidente de la Asociación Nacional de Asesores de Seguros informó de su práctica.
En la alternativa más de un contrato de construcción, un préstamo, por un valor de al menos un segundo vistazo. Pero sólo si el consultor también calculado exactamente, dice el profesor Heinrich Bockholt hipotecas. En última instancia, es fundamental, ¿qué modelo de concesión del préstamo en el mismo ritmo es pagado primero.
"El problema central es que existe un diferencial de negocios", dice Albers. "Estamos especular que la tasa de seguro de vida, incluyendo todos los gastos es superior a la tasa de interés efectiva del préstamo. Y este proyecto de ley no es simplemente," toma nota señaló Albers.
Porque en la práctica es tal que al final los resultados serán utilizados, aunque en una nota señaló que la suma no está garantizada. Su crítica: "Estos son los modelos que se han desarrollado, la comisión de los pagos a ser optimizado".
Max Herbst crédito de expertos asesora a financiar con una bala de vencimiento o préstamos con el fondo de seguro de planes de ahorro, por delante de una redención ordinarios adicionales, a fin de que posibles lagunas a fin de reducirse o evitarse.
La mayoría de los agricultores a casa sería mejor uso convencional anualidad: Así pues, aun cuando la asociación de seguros GDV a las políticas de préstamo conjunto: "El negocio sigue ahí, pero la vida de seguros y los clientes han perdido el interés". Una felicidad, Bremer dijo que la protección de los consumidores Arno Gottschalk. Las víctimas son incluso aconseja a considerar si el intermediario en el pasado no ha informado mal.